Immobilie im Ausland kaufen: Was vor dem Kauf wirklich geprüft werden sollte

Das Haus am Meer, eine Wohnung in einer europäischen Metropole oder ein altes Landhaus zwischen Olivenbäumen: Eine Immobilie im Ausland verbindet für viele Käufer Wohneigentum mit Lebensqualität. So ist es zu Beispiel ein Lebenstraum sich eine Finca auf Mallorca kaufen zu können. Manche suchen einen dauerhaften Wohnsitz für die Zeit nach dem Berufsleben, andere möchten ein Ferienhaus für die Familie oder eine Immobilie erwerben, die zeitweise vermietet werden kann. Gerade beliebte Regionen in Spanien, Portugal, Italien, Frankreich oder Griechenland wirken auf den ersten Blick vertraut. Der eigentliche Immobilienkauf kann sich jedoch deutlich von den Abläufen unterscheiden, die aus Deutschland bekannt sind.

Innerhalb der Europäischen Union besteht zunächst eine wichtige Grundlage: EU-Bürger dürfen grundsätzlich Immobilien in anderen EU-Staaten erwerben und müssen beim Kauf oder Verkauf hinsichtlich ihrer Staatsangehörigkeit gleichbehandelt werden. Das gilt sowohl für einen Hauptwohnsitz als auch für eine Ferien- oder Zweitimmobilie. Einzelne Länder und Gebiete können allerdings besondere Regelungen kennen, beispielsweise für bestimmte Grundstücksarten oder Zweitwohnsitze. Außerhalb der EU können die Vorgaben noch stärker abweichen.

Damit beginnt die eigentliche Arbeit lange vor der Vertragsunterzeichnung. Kaufverfahren, Register, Steuern, Finanzierung, Baurecht und Nutzungsmöglichkeiten richten sich nach dem jeweiligen Staat und teilweise zusätzlich nach regionalen oder kommunalen Vorschriften. Was in Deutschland über Grundbuch, Notartermin und Bauamt geregelt wird, kann im Zielland auf andere Behörden und Dokumente verteilt sein.

Wer eine Immobilie im Ausland kaufen möchte, sollte deshalb nicht zuerst über Möbel, Pool oder Meerblick nachdenken. Wichtiger ist die Frage, was rechtlich tatsächlich gekauft wird, welche Nutzung zulässig ist, ob sämtliche Gebäudeteile genehmigt wurden und welche laufenden Verpflichtungen mit dem Eigentum verbunden sind.

Der Urlaubseindruck allein ist dafür ein schlechter Ratgeber. Ein Ort, der im August voller Restaurants, Geschäfte und Leben ist, kann sich im Januar völlig anders präsentieren. Gleichzeitig werden gerade bei älteren Häusern bauliche Probleme leicht übersehen, wenn Terrasse, Garten und Aussicht den ersten Eindruck bestimmen.

Der Immobilienkauf im Ausland sollte daher genauso nüchtern geprüft werden wie ein Hauskauf in Deutschland – nur mit zusätzlichen Ebenen. Der Bauherr.net-Ratgeber zum Ablauf beim Hauskauf zeigt, welche grundlegenden Schritte bereits beim heimischen Immobilienerwerb berücksichtigt werden sollten. Im Ausland kommen landesspezifische Regeln hinzu.

Stand der rechtlichen Hinweise: August 2026. Da Immobilien-, Steuer-, Bau- und Vermietungsvorschriften geändert werden können, sollten verbindliche Entscheidungen stets anhand der aktuellen Regelungen des jeweiligen Landes und der zuständigen regionalen Behörden getroffen werden.

Das Zielland entscheidet über den Ablauf des Immobilienkaufs

Ein häufiger Fehler besteht darin, den deutschen Immobilienkauf gedanklich auf das Ausland zu übertragen. Zwar tauchen vergleichbare Elemente auf – Verkäufer, Kaufvertrag, Register, Finanzierung und Übergabe –, die rechtliche Wirkung einzelner Schritte kann jedoch unterschiedlich sein.

Innerhalb der EU bestehen für EU-Bürger weitreichende Rechte beim Immobilienerwerb. Eine europaweit identische Kaufabwicklung gibt es trotzdem nicht. Kaufsteuern, Registerverfahren, notarielle Zuständigkeiten und Anforderungen an Verträge richten sich nach nationalem Recht. Das offizielle EU-Portal Your Europe zum Immobilienkauf weist ausdrücklich darauf hin, dass sich insbesondere die steuerlichen Pflichten nach dem Staat richten, in dem die Immobilie erworben wird.

EU-Ausland und Drittstaat sind zwei unterschiedliche Ausgangslagen

Beim Kauf innerhalb der Europäischen Union profitieren deutsche Käufer von europäischen Grundrechten und einem vergleichsweise eng verbundenen Rechtsraum. Trotzdem können regionale Besonderheiten bestehen.

Bei Immobilien außerhalb der EU sollte noch früher geprüft werden, ob ausländische Privatpersonen Grundstücke überhaupt uneingeschränkt erwerben dürfen. Je nach Staat können Genehmigungen, besondere Eigentumskonstruktionen oder Einschränkungen für bestimmte Grundstückskategorien bestehen. Eine allgemeingültige Regel gibt es dafür nicht.

Gerade deshalb sollte die juristische Prüfung nicht erst beginnen, wenn bereits eine Reservierungsgebühr bezahlt oder ein Vorvertrag unterschrieben wurde.

Lage bedeutet mehr als Sonne, Strand und kurze Wege zum Flughafen

Bei Ferienimmobilien wird die Lage häufig während eines Urlaubs beurteilt. Das ist verständlich, liefert aber nur einen Ausschnitt. Eine Region kann während der Hauptsaison hervorragend funktionieren und außerhalb der Saison erheblich ruhiger sein.

Für die langfristige Nutzung zählen deshalb auch ganzjährige Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Straßenanbindung, Flugverbindungen, öffentlicher Verkehr, Internetversorgung und Dienstleistungen rund um die Immobilie. Bei einem Haus mit Garten oder Pool kommen Handwerker, Gartenpflege und Betreuung während längerer Abwesenheiten hinzu.

Die Umgebung sollte zu unterschiedlichen Jahreszeiten betrachtet werden

Mehrere Besichtigungen sind auch bei einem Kauf im Ausland sinnvoll. Bei Bestandsgebäuden zeigen sich manche Eigenschaften erst bei anderem Wetter. Feuchtigkeit kann während eines trockenen Hochsommers kaum auffallen, während sie im Winter deutlich sichtbar wird. Verkehrsgeräusche verändern sich mit der touristischen Saison, ebenso Parkdruck oder gastronomischer Betrieb.

Auch geplante Bauvorhaben in der Nachbarschaft gehören zur Prüfung. Eine unverbaute Aussicht ist nur dann langfristig ein Vorteil, wenn auf dem angrenzenden Grundstück nicht bereits eine andere Nutzung vorgesehen ist.

Grundsätzlich gilt damit auch im Ausland, was bei der Suche nach einem Bauplatz in Deutschland sinnvoll ist: Nicht nur das Grundstück selbst, sondern auch Erschließung, Infrastruktur und Umgebung müssen zum geplanten Nutzungszweck passen. Weiterführende Grundlagen dazu finden sich bei Bauherr.net im Ratgeber zum passenden Grundstück.

Eigentum und Belastungen müssen eindeutig geklärt sein

Schöne Fotos und ein überzeugender Besichtigungstermin sagen nichts darüber aus, ob eine Immobilie rechtlich unbelastet verkauft werden kann. Vor einer bindenden Kaufentscheidung muss deshalb geklärt werden, wer als Eigentümer registriert ist und welche Rechte Dritter bestehen.

Wie wichtig dieser Schritt ist, zeigt das Beispiel Spanien. Die spanische Verwaltung empfiehlt Käufern ausdrücklich, vor dem Erwerb die rechtliche Situation einer Immobilie zu prüfen. Über die sogenannte Nota Simple des spanischen Eigentumsregisters lassen sich unter anderem Grundstück beziehungsweise Immobilie, eingetragene Eigentümer und registrierte Belastungen nachvollziehen.

Hypotheken, Nutzungsrechte und weitere Eintragungen gehören auf den Tisch

Je nach Rechtssystem können Hypotheken, Nießbrauchsrechte, Dienstbarkeiten oder andere Einschränkungen mit einer Immobilie verbunden sein. Entscheidend ist nicht allein die Aussage des Verkäufers, sondern die amtliche Dokumentation.

Das wird bei ländlichen Anwesen besonders wichtig. Große Grundstücke bestehen teilweise aus mehreren Flurstücken. Zufahrten können über fremden Grund führen, Brunnen oder Leitungen benötigen eigene Rechte und Grundstücksgrenzen müssen nicht zwingend dort verlaufen, wo Mauern, Zäune oder Pflanzen sie vermuten lassen.

Eine unabhängige Prüfung der Unterlagen schützt deshalb nicht nur vor offen erkennbaren Schulden. Sie kann ebenso zeigen, ob Grundstück, Gebäude und tatsächliche Nutzung rechtlich zusammenpassen.

Bei Bestandsimmobilien ist die Bausubstanz mindestens so wichtig wie der Kaufvertrag

Auslandsimmobilien werden häufig in Regionen gesucht, in denen ältere Gebäude einen besonderen Reiz besitzen. Natursteinmauern, Holzbalken, Innenhöfe und traditionelle Bauformen können ein Haus unverwechselbar machen. Gleichzeitig können gerade ältere Immobilien einen beträchtlichen Sanierungsbedarf mitbringen.

Feuchtigkeit, beschädigte Dächer, veraltete Elektrik, unzureichende Abdichtung oder problematische Wasser- und Abwassersysteme sind nicht automatisch auf den ersten Blick sichtbar. Auch eine frisch renovierte Oberfläche sagt wenig darüber aus, wie Leitungen, Dach oder Fundament darunter aussehen.

Eine technische Prüfung sollte unabhängig vom Verkäufer erfolgen

Bei einem größeren Kaufpreis kann eine fachkundige Gebäudeprüfung durch einen unabhängigen Architekten, Bauingenieur oder Sachverständigen sinnvoll sein. Dabei geht es nicht darum, jede kleine Gebrauchsspur zu finden. Entscheidend sind Schäden und technische Schwächen, die nach dem Erwerb hohe Folgekosten verursachen könnten.

Gerade bei Häusern in warmen Regionen darf nicht davon ausgegangen werden, dass energetischer Komfort automatisch gegeben ist. Ein Gebäude kann im Sommer angenehm wirken und im Winter sehr kalt oder feucht werden. Ebenso können Klimaanlagen, Heizsysteme, Fenster oder Dämmung einen erheblichen Modernisierungsbedarf verursachen.

Wer grundsätzlich noch zwischen Neubau und Bestandsobjekt schwankt, findet im Bauherr.net-Beitrag Haus bauen oder kaufen weitere Hinweise zu typischen Unterschieden.

Genehmigte Wohnfläche und tatsächlicher Bestand müssen zusammenpassen

Ein kritischer Punkt beim Immobilienkauf im Ausland sind nachträgliche Erweiterungen. Terrassen wurden geschlossen, Nebengebäude in Gästezimmer verwandelt, Pools angelegt oder zusätzliche Räume errichtet. Dass eine solche Anlage seit vielen Jahren existiert, bedeutet nicht automatisch, dass sie vollständig genehmigt und registriert ist.

Gerade deshalb müssen Käufer zwischen dem sichtbaren Gebäude und dem rechtlich dokumentierten Gebäude unterscheiden.

Ein Pool ist nicht automatisch Bestandteil eines legalen Gebäudebestands

Vor dem Kauf sollte geprüft werden, welche Gebäude, Anbauten, Terrassen, Garagen, Pools und sonstigen baulichen Anlagen in den zuständigen Registern beziehungsweise Bauunterlagen auftauchen.

Für Spanien weist die staatliche Verwaltung darauf hin, dass unter anderem Eigentumsverhältnisse und Belastungen über das Register überprüft werden können. Bei Neubauten spielen darüber hinaus Baugenehmigung und weitere Gebäudedokumente eine wichtige Rolle.

Eine Immobilie sollte deshalb nicht allein nach der angegebenen Quadratmeterzahl bewertet werden. Interessant ist ebenso, welche Fläche tatsächlich genehmigt, registriert und rechtlich nutzbar ist.

Eine Finca auf Mallorca verlangt eine besonders gründliche Prüfung

Mallorca zeigt sehr anschaulich, warum ländliche Immobilien nicht wie eine gewöhnliche Stadtwohnung behandelt werden sollten. Eine Finca kann aus Wohnhaus, Grundstück, Pool, Terrassen, Garage, Nebengebäuden und landwirtschaftlich genutzten Flächen bestehen. Genau diese Mischung macht den Reiz vieler Objekte aus – und gleichzeitig die Prüfung umfangreicher.

Wer eine Finca auf Mallorca kaufen möchte, sollte daher nicht nur nach Lage, Grundstücksgröße und Zustand des Hauses fragen. Ebenso relevant ist, ob sämtliche vorhandenen Gebäude und Anlagen in den Unterlagen korrekt erfasst sind und welchen baurechtlichen Status das Grundstück besitzt.

Der Consell de Mallorca weist darauf hin, dass für ländliche Grundstücke besondere planungsrechtliche Regeln gelten. Für den Neubau eines Wohnhauses auf sogenanntem suelo rústico nennt die Behörde derzeit grundsätzlich eine Mindestfläche von 14.000 Quadratmetern und nur eine zulässige Wohnung pro Parzelle, wobei weitere Vorgaben aus dem Inselterritorialplan und kommunalen Regelwerken hinzukommen können. Diese Regel betrifft nicht automatisch jeden Kauf einer bestehenden Finca, zeigt aber, wie stark die Nutzung ländlicher Grundstücke reguliert ist.

Die Cédula de Habitabilidad sollte nicht übersehen werden

Auf Mallorca kommt zusätzlich die Cédula de Habitabilidad ins Spiel. Der Consell de Mallorca beschreibt sie als Dokument, das bestätigt, dass ein Gebäude beziehungsweise eine Wohnung zum Wohnen oder zur entsprechenden Nutzung geeignet ist. Nach den aktuell veröffentlichten Angaben ist dieses Dokument unter anderem bei Verkauf und Vermietung von Immobilien relevant.

Vor einem Kauf sollten daher Registerangaben, baulicher Bestand, Genehmigungen und Nutzbarkeit miteinander abgeglichen werden. Bei Fincas ist eine solche Prüfung besonders wichtig, weil Grundstücke und Gebäude oft eine lange Historie besitzen.

Ferienvermietung darf nicht als selbstverständlich eingeplant werden

Ein weit verbreiteter Gedanke lautet: Wenn das Haus nicht selbst genutzt wird, kann es einfach an Urlauber vermietet werden. Genau diese Rechnung kann problematisch sein.

Touristische Vermietung wird vielerorts anders behandelt als eine langfristige Wohnraumvermietung. Genehmigungen, Registrierungen oder örtliche Einschränkungen können darüber entscheiden, ob Ferienvermietung überhaupt zulässig ist. Auch Regeln einer Eigentümergemeinschaft können bei Wohnungen relevant werden.

Kaufentscheidung und Vermietungserlaubnis müssen getrennt betrachtet werden

Eine Immobilie kann vollkommen legal gekauft und bewohnt werden, ohne dass damit automatisch eine touristische Vermietung erlaubt ist. Deshalb sollte eine mögliche Rendite aus Ferienvermietung erst dann in eine Kalkulation einfließen, wenn die konkrete Nutzung für genau dieses Objekt geprüft wurde.

Das gilt nicht nur für Mallorca oder andere bekannte Ferienregionen. Bei jeder Auslandsimmobilie sollte die geplante Nutzung vor dem Kauf mit den örtlichen Regeln abgeglichen werden.

Wer eine Immobilie ausschließlich deshalb erwerben möchte, weil erwartete Mieteinnahmen einen großen Teil der Finanzierung tragen sollen, sollte besonders vorsichtig rechnen. Ändern sich Genehmigungsvorschriften oder Nachfrage, kann sich die wirtschaftliche Grundlage des Kaufs verschieben.

Finanzierung einer Auslandsimmobilie kann anspruchsvoller werden

Nicht jede deutsche Bank finanziert ohne Weiteres ein Haus in Spanien, Italien oder einem anderen Staat. Ein Grund liegt in der Kreditsicherheit: Eine Immobilie im Ausland lässt sich für einen deutschen Kreditgeber nicht genauso behandeln wie ein Haus im eigenen Rechtsraum.

Grundsätzlich können Verbraucher innerhalb der EU auch bei Kreditgebern in anderen Mitgliedstaaten ein Immobiliendarlehen beantragen. Die Europäische Union weist allerdings darauf hin, dass Banken Darlehen für Immobilien in anderen Ländern häufig ablehnen oder bei Kreditnehmern zurückhaltender sind, deren Wohnsitz beziehungsweise Einkommen außerhalb des Landes der Bank liegt. Eine Ablehnung allein aufgrund der EU-Staatsangehörigkeit wäre dagegen nicht zulässig.

Mehr Eigenkapital kann den Finanzierungsspielraum verändern

In der Praxis lohnt es sich, die Finanzierung bereits vor einer intensiven Immobiliensuche zu klären. Dabei sollte nicht nur der Kaufpreis betrachtet werden. Steuern, Registerkosten, Rechtsberatung, Übersetzungen, Gutachten, mögliche Maklerkosten und anschließende Renovierungen können den Kapitalbedarf erhöhen.

Grundwissen zur Struktur einer Immobilienfinanzierung vermittelt der Bauherr.net-Ratgeber Grundlagen der Baufinanzierung. Für die konkrete Auslandsimmobilie müssen diese Überlegungen anschließend an die Bedingungen des Ziellandes und der finanzierenden Bank angepasst werden.

Kaufpreis und tatsächliche Gesamtkosten sind nicht dasselbe

Beim Vergleich internationaler Immobilienpreise wirkt der Angebotspreis häufig besonders attraktiv. Für eine realistische Kalkulation reicht er allerdings nicht.

Je nach Land können Kaufsteuern, Register- und Vertragskosten, Rechtsberatung, Übersetzungen und weitere Gebühren entstehen. Hinzu kommen gegebenenfalls Maklerkosten, Sachverständige und Kosten für eine Finanzierung.

Innerhalb der EU gibt es dafür kein einheitliches Steuersystem. Die Europäische Union verweist ausdrücklich auf die jeweiligen nationalen Vorschriften für Kauf, Verkauf und Eigentum einer Immobilie.

Nach dem Kauf laufen die Kosten weiter

Eigentümer sollten außerdem regelmäßige Ausgaben berücksichtigen. Dazu gehören je nach Immobilie lokale Steuern und Abgaben, Versicherungen, Strom- und Wassergrundgebühren, Gemeinschaftskosten, Garten- und Poolpflege, Instandhaltung sowie gegebenenfalls eine Hausverwaltung.

Bei einem Ferienhaus entstehen manche dieser Kosten auch dann, wenn die Immobilie mehrere Monate leer steht.

Eine ausführliche Finanzplanung sollte deshalb nicht mit der Schlüsselübergabe enden. Hilfreich ist eine systematische Aufstellung, wie sie Bauherr.net grundsätzlich in der Checkliste zur Baufinanzierung behandelt.

Steuern können in mehr als einem Land relevant werden

Eine Auslandsimmobilie schafft häufig steuerliche Berührungspunkte mit zwei Staaten. Das gilt besonders, wenn das Objekt vermietet oder später mit Gewinn verkauft wird.

Nach Angaben der EU gibt es keine einheitlichen europäischen Einkommensteuerregeln für solche grenzüberschreitenden Situationen. Das Land des steuerlichen Wohnsitzes kann regelmäßig auf das weltweite Einkommen zugreifen, während das Land, in dem die Immobilie liegt, ebenfalls bestimmte Einkünfte aus dieser Immobilie besteuern kann. Doppelbesteuerungsabkommen regeln, wie eine ungewollte doppelte Belastung vermieden werden kann.

Vermietung und späterer Verkauf gehören in die steuerliche Planung

Deshalb sollte bereits vor dem Kauf geklärt werden, wie Mieteinnahmen, Eigentum und ein späterer Verkauf im jeweiligen Einzelfall behandelt werden.

Gerade bei Immobilien, die teilweise privat und teilweise zur Vermietung genutzt werden, kann die steuerliche Behandlung komplizierter werden. Eine individuelle Beratung durch Fachleute mit Erfahrung im jeweiligen Staat ist hier sinnvoller als pauschale Prozentangaben aus Immobilienanzeigen oder Internetforen.

Welche Immobilie passt zum tatsächlichen Ziel?

Nicht jeder Immobilienkauf im Ausland verfolgt denselben Zweck. Ein Haus, das drei Monate im Jahr selbst genutzt wird, muss anders bewertet werden als eine Wohnung, die dauerhaft vermietet werden soll.

Diese Unterscheidung sollte möglichst am Anfang der Suche stehen. Eine Immobilie kann für private Ferien hervorragend geeignet und als Vermietungsobjekt ungeeignet sein – oder umgekehrt.

Sprachbarrieren dürfen bei Verträgen nicht unterschätzt werden

Beim Immobilienkauf geht es nicht nur darum, den groben Inhalt eines Vertrags zu verstehen. Details zu Rücktritt, Fristen, Belastungen, Gewährleistung oder Zahlungen können später erheblichen Einfluss haben.

Automatische Übersetzungen sind hilfreich, um sich einen ersten Überblick zu verschaffen. Für eine bindende Vertragsentscheidung ersetzen sie jedoch keine fachkundige Prüfung.

Unabhängige Beratung schafft Abstand zum Verkaufsprozess

Besonders wichtig ist die Unabhängigkeit der beratenden Personen. Makler vertreten im Verkaufsprozess andere Interessen als ein vom Käufer beauftragter Anwalt, Architekt oder Gutachter.

Ein erfahrener lokaler Rechtsbeistand kann Registerunterlagen, Kaufvertrag und landesspezifische Besonderheiten prüfen. Ein technischer Sachverständiger beurteilt dagegen Gebäude und baulichen Bestand.

Gerade bei einem hohen Kaufpreis sollten juristische und bautechnische Prüfung deshalb getrennt betrachtet werden.

Der Kauf sollte erst erfolgen, wenn die offenen Fragen beantwortet sind

Zeitdruck ist beim Immobilienkauf selten ein guter Begleiter. Aussagen wie „Es gibt bereits mehrere Interessenten“ oder „Die Reservierung muss heute erfolgen“ ändern nichts daran, dass rechtliche und technische Fragen vor einer endgültigen Verpflichtung geklärt sein sollten.

Bei einer Auslandsimmobilie kommt hinzu, dass fehlende Unterlagen später schwieriger zu beschaffen sein können. Eigentümer leben möglicherweise in einem anderen Staat, Dokumente müssen übersetzt werden oder Behörden benötigen längere Bearbeitungszeiten.

Ein geordneter Ablauf verhindert teure Überraschungen

Sinnvoll ist eine klare Reihenfolge. Zunächst werden Standort und Objekt ausgewählt. Anschließend folgen Registerprüfung, technische Untersuchung, Klärung der Nutzung, Finanzierung und steuerliche Einordnung. Erst wenn diese Punkte zusammenpassen, sollte die endgültige vertragliche Bindung erfolgen.

Diese Vorgehensweise kostet zunächst etwas mehr Zeit. Im Verhältnis zum Kaufpreis und zu möglichen Sanierungs- oder Rechtsproblemen ist dieser zusätzliche Aufwand jedoch gering.

Fazit: Beim Haus im Ausland zählt die Prüfung mehr als der Urlaubsblick

Eine Immobilie im Ausland kann ein langfristiger Lebensmittelpunkt, ein Rückzugsort für Ferien oder eine Kapitalanlage werden. Dass ein solcher Kauf attraktiv sein kann, steht außer Frage. Gerade deshalb sollte die Entscheidung nicht allein von Emotionen bestimmt werden.

Der vielleicht wichtigste Unterschied zum Urlaub besteht darin, dass eine Immobilie nicht nach zwei Wochen wieder verlassen wird. Reparaturen, Steuern, Versicherungen, Verwaltung und örtliche Vorschriften bleiben auch dann bestehen, wenn das Feriengefühl längst vorbei ist.

Besonders sorgfältig sollten Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Baugenehmigungen, tatsächlicher Gebäudebestand, Nutzungsmöglichkeiten und Finanzierung geprüft werden. Bei älteren Häusern kommt eine unabhängige technische Untersuchung hinzu. Wer vermieten möchte, benötigt außerdem Gewissheit darüber, ob genau diese Nutzung am jeweiligen Standort und für das konkrete Objekt zulässig ist.

Das Beispiel Mallorca zeigt, wie schnell aus einem scheinbar einfachen Hauskauf mehrere Prüfungsebenen entstehen. Eine Finca besteht häufig nicht nur aus einem Wohngebäude, sondern aus Grundstück, Pool, Nebengebäuden, Zufahrt und weiteren Anlagen. Gleichzeitig gelten für ländliche Flächen eigene planungsrechtliche Vorgaben. Ein schönes Anwesen sollte deshalb immer auch mit seinen amtlichen Unterlagen verglichen werden.

Bei der Finanzierung ist ebenfalls eine frühzeitige Klärung sinnvoll. Banken dürfen grenzüberschreitende Immobilienfinanzierungen innerhalb der EU anbieten, müssen jedoch nicht jedes ausländische Objekt finanzieren. Standort, Einkommen, Wohnsitz und Verwertbarkeit der Sicherheit können die Kreditentscheidung beeinflussen.

Hinzu kommen die steuerlichen Folgen. Kaufsteuern, laufende Abgaben, Vermietung und ein späterer Verkauf werden nach nationalen Regeln behandelt. Bei grenzüberschreitenden Einkünften können außerdem steuerliche Pflichten im Wohnsitzstaat entstehen.

Eine gute Auslandsimmobilie ist deshalb nicht einfach das schönste Haus einer Besichtigungsreise. Es ist ein Objekt, bei dem rechtlicher Status, baulicher Zustand, Finanzierung, Nutzung und langfristige Kosten nachvollziehbar zusammenpassen.

Wer diese Prüfung vor den Kauf stellt, schafft eine deutlich bessere Grundlage dafür, dass aus dem Traum vom Haus im Ausland kein dauerhaftes Problemprojekt wird.

Welche Unterlagen sollten vor dem Kauf einer Auslandsimmobilie geprüft werden?

Welche Dokumente benötigt werden, hängt vom jeweiligen Staat ab. Grundsätzlich sollten Eigentumsnachweis beziehungsweise Registerauszug, vorhandene Belastungen, genehmigte Gebäudeflächen, Bau- und Nutzungsgenehmigungen sowie relevante Energie- oder Bewohnbarkeitsnachweise überprüft werden. Bei Spanien liefert die Nota Simple beispielsweise Informationen zur registrierten Immobilie, zum Eigentümer und zu eingetragenen Rechten beziehungsweise Belastungen.

Können Deutsche problemlos Immobilien in anderen EU-Ländern kaufen?

EU-Bürger besitzen grundsätzlich das Recht, Immobilien in anderen EU-Staaten zu kaufen und zu verkaufen und dürfen dabei nicht allein wegen ihrer Staatsangehörigkeit schlechter behandelt werden. Dies gilt auch für Ferien- und Zweitimmobilien. Bestimmte Gebiete und Grundstückskategorien können jedoch besonderen nationalen Regelungen unterliegen.

Kann eine deutsche Bank ein Haus im Ausland finanzieren?

Grundsätzlich ist eine grenzüberschreitende Immobilienfinanzierung innerhalb der EU möglich. Banken sind jedoch nicht verpflichtet, jede Finanzierung zu übernehmen. Nach Angaben der EU werden Finanzierungen für Immobilien in einem anderen Staat vergleichsweise häufig abgelehnt, weil Standort der Immobilie, Wohnsitz und Herkunft des Einkommens in die Kreditprüfung einfließen können. Eine Benachteiligung ausschließlich aufgrund der EU-Staatsangehörigkeit ist dagegen nicht zulässig.

Was ist beim Kauf einer Finca auf Mallorca besonders wichtig?

Bei einer Finca sollten Grundstück, registrierte Wohnfläche, Nebengebäude, Pool, Zufahrt und Versorgungsanlagen mit den amtlichen Unterlagen abgeglichen werden. Zusätzlich spielen der baurechtliche Status des Grundstücks und die Cédula de Habitabilidad eine wichtige Rolle. Für ländliche Flächen gelten auf Mallorca eigene planungsrechtliche Vorschriften, weshalb die Prüfung durch ortskundige Fachleute besonders sinnvoll ist.

Darf eine gekaufte Ferienimmobilie automatisch an Urlauber vermietet werden?

Nein. Der Kauf einer Immobilie und die Erlaubnis zur touristischen Vermietung sind zwei getrennte Themen. Ob eine Ferienvermietung zulässig ist, richtet sich nach den Vorschriften des jeweiligen Landes, der Region und teilweise der Kommune beziehungsweise der konkreten Immobilie. Deshalb sollte eine geplante Vermietung vor dem Kauf separat geprüft werden.

Welche zusätzlichen Kosten können beim Immobilienkauf im Ausland entstehen?

Neben dem Kaufpreis können je nach Land Kaufsteuern, Register- und Vertragskosten, Rechtsberatung, Übersetzungen, Gutachten, Maklerkosten und Finanzierungskosten entstehen. Anschließend kommen laufende Steuern und Abgaben, Versicherungen, Verwaltung, Instandhaltung sowie gegebenenfalls Garten- und Poolpflege hinzu. Die konkrete Höhe ist landes- und objektspezifisch und sollte vor Vertragsabschluss anhand der aktuellen örtlichen Vorschriften berechnet werden.

Muss eine Immobilie im Ausland auch in Deutschland steuerlich berücksichtigt werden?

Das kann der Fall sein. Das Land des steuerlichen Wohnsitzes kann grundsätzlich weltweite Einkünfte erfassen, während zugleich der Staat, in dem die Immobilie liegt, bestimmte Einkünfte aus dem dortigen Eigentum besteuern kann. Doppelbesteuerungsabkommen können regeln, welcher Staat besteuert und wie bereits gezahlte Steuern berücksichtigt werden. Bei Vermietung oder Verkauf sollte deshalb die konkrete steuerliche Situation geprüft werden.