Immobilie in Kroatien kaufen: Kosten, Kaufablauf

Kroatien gehört seit Jahren zu den europäischen Immobilienmärkten, die bei deutschen Käufern besonderes Interesse wecken. Die lange Adriaküste, zahlreiche Inseln, historische Städte und vergleichsweise kurze Anreise aus Deutschland machen das Land sowohl für einen dauerhaften Wohnsitz als auch für eine Ferienimmobilie interessant. Gleichzeitig unterscheiden sich Preise, baurechtlicher Status und Nutzungsmöglichkeiten zwischen einer Wohnung in Split, einem Steinhaus auf einer dalmatinischen Insel und einem Einfamilienhaus im kroatischen Hinterland erheblich.

Wer eine Immobilie in Kroatien kaufen möchte, trifft inzwischen auf einen deutlich entwickelten Markt. Kroatien gehört seit 2013 zur Europäischen Union und verwendet seit dem 1. Januar 2023 den Euro. Für Käufer aus Deutschland entfällt damit zumindest das frühere Wechselkursrisiko zwischen Euro und kroatischer Kuna.

Ein günstiger Kaufpreis allein sagt jedoch wenig darüber aus, ob ein Objekt tatsächlich attraktiv ist. Entscheidend sind unter anderem der für ein Haus im Ausland der Grundbucheintrag, der baurechtliche Status des Gebäudes, vorhandene Belastungen, die tatsächliche Wohnfläche, Zufahrtsrechte, Genehmigungen und die geplante spätere Nutzung. Gerade bei älteren Häusern, Anbauten, Terrassen, Pools oder Nebengebäuden muss geprüft werden, ob der sichtbare Bestand mit den amtlichen Unterlagen übereinstimmt.

Der Immobilienerwerb läuft außerdem anders ab als ein typischer Hauskauf in Deutschland. Zwar können deutsche Staatsangehörige als EU-Bürger Wohnimmobilien grundsätzlich unter denselben Voraussetzungen erwerben wie kroatische Staatsangehörige, dennoch gelten kroatische Vertrags-, Grundbuch-, Steuer- und Bauregeln. Die Eigentumsübertragung ist beispielsweise erst mit der Eintragung in das kroatische Grundbuch abgeschlossen.

Hinzu kommen Kaufnebenkosten, die frühzeitig berücksichtigt werden sollten. Besonders relevant ist die kroatische Immobilienerwerbsteuer von 3 Prozent des Marktwertes, sofern der Erwerb nicht der Mehrwertsteuer unterliegt. Kosten für Rechtsberatung, Übersetzungen, notarielle Tätigkeiten, eine mögliche Maklervermittlung und technische Prüfungen kommen je nach Kauf hinzu.

Stand der rechtlichen und steuerlichen Angaben in diesem Beitrag ist August 2026. Bei einem konkreten Kauf sollten aktuelle Angaben zusätzlich von einem in Kroatien zugelassenen Rechtsanwalt beziehungsweise Steuerberater geprüft werden.

Kroatiens Immobilienmarkt ist regional sehr unterschiedlich

Der Eindruck, Immobilien in Kroatien seien grundsätzlich erheblich günstiger als in Deutschland, stimmt längst nicht mehr für jede Region. Besonders entlang der Adriaküste haben sich die Preise in den vergangenen Jahren deutlich erhöht.

Das kroatische Ministerium für Raumordnung, Bauwesen und Staatsvermögen veröffentlicht gemeinsam mit dem Wirtschaftsinstitut Zagreb regelmäßig Auswertungen tatsächlicher Immobilientransaktionen. Nach dem im April 2026 veröffentlichten Marktbericht lag der Medianpreis für Wohnungen und Apartments im Jahr 2025 landesweit bei 2.587 Euro je Quadratmeter. Das waren 11,3 Prozent mehr als 2024.

Besonders hoch lagen die tatsächlich registrierten Medianpreise 2025 in Split mit 4.068 Euro je Quadratmeter, Dubrovnik mit 3.921 Euro, Opatija mit 3.830 Euro, Lovran mit 3.615 Euro und Malinska-Dubašnica auf der Insel Krk mit 3.587 Euro je Quadratmeter. Für Zagreb wurden 2.917 Euro je Quadratmeter ausgewiesen. Deutlich niedrigere Werte finden sich dagegen in zahlreichen Orten im Landesinneren.

Diese Werte sind keine Angebotspreise aus Immobilienportalen, sondern Medianwerte registrierter Transaktionen. Damit eignen sie sich eher zur Orientierung über das tatsächliche Marktgeschehen als einzelne Verkaufsanzeigen.

Küstenlage kann den Kaufpreis stark verändern

Zwischen einer Immobilie wenige Meter vom Meer entfernt und einem vergleichbaren Objekt zehn oder zwanzig Kilometer landeinwärts können erhebliche Preisunterschiede liegen. Zusätzlich wirken sich Meerblick, Inselstandort, Grundstücksgröße, Parkplatz, Pool, Baujahr und Renovierungszustand deutlich auf den Preis aus.

Auch innerhalb bekannter Ferienregionen bestehen große Unterschiede. Istrien, die Kvarner Bucht, Zadar, Šibenik, Split und Dubrovnik bilden keine einheitlichen Märkte. Selbst benachbarte Gemeinden können sehr unterschiedliche Transaktionspreise aufweisen.

Für einen umfassenderen Blick auf grenzüberschreitende Käufe bietet bauherr.net mit dem Beitrag „Immobilie im Ausland kaufen: Was vor dem Kauf wirklich geprüft werden sollte“ eine ergänzende Grundlage. Besonders die Prüfung von Lage, Nutzbarkeit, Bausubstanz und rechtlichem Zustand sollte auch beim kroatischen Immobilienmarkt nicht allein anhand einer Verkaufsanzeige erfolgen.

Deutsche dürfen Wohnimmobilien grundsätzlich direkt erwerben

Für deutsche Staatsangehörige ist der Kauf einer gewöhnlichen Wohnung oder eines Hauses vergleichsweise unkompliziert. EU-Bürger dürfen Immobilien in Kroatien grundsätzlich zu denselben Bedingungen erwerben wie kroatische Staatsangehörige. Eine zusätzliche Zustimmung des kroatischen Justizministeriums ist für einen üblichen Wohnimmobilienkauf daher nicht erforderlich.

Sonderregelungen bestehen jedoch bei bestimmten Grundstücksarten. Insbesondere landwirtschaftliche Flächen sowie bestimmte geschützte oder anderweitig besonders geregelte Grundstücke dürfen nicht einfach wie gewöhnliche Wohnimmobilien behandelt werden. Die kroatischen Behörden weisen ausdrücklich darauf hin, dass landwirtschaftliches Land besonderen gesetzlichen Bestimmungen unterliegt.

Das ist vor allem bei Häusern mit großen Grundstücken außerhalb geschlossener Ortschaften relevant. Ein Grundstück kann in einer Verkaufsanzeige optisch vollständig zum Haus gehören, rechtlich aber aus mehreren Parzellen mit unterschiedlichen Nutzungsarten bestehen.

Wer ein Haus in Kroatien kaufen möchte, sollte deshalb vor Abschluss eines Vorvertrags genau klären lassen, welche Grundstücke tatsächlich Bestandteil des Kaufes sind und wie diese im Kataster und Grundbuch klassifiziert werden.

Die kroatische OIB wird für viele Vorgänge benötigt

In Kroatien besitzt jede natürliche oder juristische Person eine persönliche Identifikationsnummer, die sogenannte OIB – Osobni identifikacijski broj. Sie wird von der kroatischen Steuerverwaltung vergeben und in zahlreichen staatlichen Registern und steuerlichen Verfahren verwendet. Auch ausländische Personen können eine OIB erhalten.

Für ausländische Käufer wird diese Nummer im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb regelmäßig benötigt. Der Antrag kann bei der kroatischen Steuerverwaltung gestellt werden; EU-Bürger können dabei grundsätzlich einen gültigen Personalausweis oder Reisepass als Identitätsnachweis verwenden.

Eine OIB sollte daher möglichst früh im Kaufprozess beantragt werden, damit Vertragsabwicklung, steuerliche Erfassung und Grundbucheintragung nicht unnötig verzögert werden.

Diese Kosten entstehen beim Immobilienkauf

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Kroatien bestehen aus festen gesetzlichen Abgaben und weiteren Ausgaben, deren Höhe vom jeweiligen Auftrag und vom Objekt abhängt.

Die kroatische Regierung nennt für die Grundbucheintragung derzeit eine Gebühr von 6,50 Euro für den Antrag sowie 26,54 Euro für die Eigentumseintragung. Erfolgt der Eintragungsantrag später als 60 Tage nach Entstehung der Eintragungsberechtigung, kann die betreffende Gebühr auf das Fünffache steigen.

Die Immobilienerwerbsteuer beträgt normalerweise drei Prozent

Wird eine gebrauchte Immobilie gekauft und fällt auf den Erwerb keine Mehrwertsteuer an, beträgt die kroatische Immobilienerwerbsteuer 3 Prozent des Marktwertes zum Zeitpunkt des Erwerbs. Steuerpflichtiger ist grundsätzlich der Erwerber.

Bei einem steuerlichen Marktwert von beispielsweise 250.000 Euro ergeben sich damit 7.500 Euro Immobilienerwerbsteuer.

Wichtig ist dabei die Formulierung Marktwert. Die kroatische Steuerverwaltung ist nicht zwingend an einen möglicherweise ungewöhnlich niedrigen Betrag im Kaufvertrag gebunden. Wird ein Immobilienwert nicht marktgerecht angegeben, darf die Steuerverwaltung den Marktwert selbst bestimmen.

Anders sieht es bei Transaktionen aus, auf die Mehrwertsteuer erhoben wird. Für einen Erwerb, der der Mehrwertsteuer unterliegt, fällt die Immobilienerwerbsteuer nicht zusätzlich an. Gerade bei Neubauten sollte deshalb im Kaufvertrag eindeutig nachvollziehbar sein, welche steuerliche Behandlung gilt.

Rechtsanwalt und Notar erfüllen unterschiedliche Aufgaben

Der kroatische Notar ersetzt keine umfassende rechtliche Prüfung der Immobilie im Interesse des Käufers. Die kroatische Regierung empfiehlt ausdrücklich, Kauf- beziehungsweise Vorverträge von einem Rechtsanwalt erstellen oder prüfen zu lassen.

Eine pauschale gesetzliche Prozentzahl, die für sämtliche anwaltlichen Prüfungen eines Immobilienkaufs gilt, lässt sich deshalb nicht seriös angeben. Der Aufwand hängt unter anderem davon ab, ob lediglich ein Kaufvertrag geprüft oder zusätzlich Grundbuch, Genehmigungen, Kataster, Eigentümerhistorie und weitere Unterlagen untersucht werden.

Gleiches gilt für Übersetzungskosten. Ein zweisprachiger Kaufvertrag oder eine beglaubigte Übersetzung kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn der Käufer die kroatische Vertragssprache nicht ausreichend beherrscht.

Vor dem Vorvertrag beginnt die wichtigste Prüfung

Ein häufiger Fehler beim Immobilienkauf in Kroatien besteht darin, eine Anzahlung zu leisten, bevor sämtliche entscheidenden Unterlagen geprüft wurden.

Die kroatische Regierung empfiehlt ausdrücklich, vor dem Kauf den Grundbuchauszug, die Baugenehmigung beziehungsweise einen entsprechenden baurechtlichen Nachweis, die Nutzungsgenehmigung und den Energieausweis zu kontrollieren.

Der Grundbuchauszug besitzt dabei besonderen Stellenwert, weil er den amtlichen Nachweis über Eigentum und eintragbare Rechte liefert.

Das kroatische Grundbuch besteht aus drei wichtigen Bereichen

Der kroatische Grundbuchauszug gliedert sich in drei Teile. Im sogenannten Blatt A stehen Angaben zum Grundstück, darunter Parzellennummer, Fläche, Adresse und Nutzung. Blatt B enthält Angaben zum Eigentümer. Blatt C zeigt Belastungen und Rechte Dritter, beispielsweise Hypotheken, Vorkaufsrechte, Miet- oder Pachtrechte, Vollstreckungsvermerke oder Veräußerungsbeschränkungen.

Gerade Blatt C verdient besondere Aufmerksamkeit. Eine schöne Lage am Meer verliert erheblich an Wert, wenn ungeklärte Belastungen, Wegerechte oder andere Rechte Dritter bestehen.

Zum grundsätzlichen Verständnis solcher Eintragungen kann der bauherr.net-Beitrag über Grunddienstbarkeiten im Grundbuch ergänzend genutzt werden. Für den konkreten Erwerb in Kroatien gilt jedoch ausschließlich kroatisches Recht.

Gebäude und amtliche Unterlagen müssen zusammenpassen

Bei älteren Häusern sollte nicht nur geprüft werden, wem das Grundstück gehört. Ebenso wichtig ist, ob das tatsächlich vorhandene Gebäude rechtlich in dieser Form besteht.

Pools, Garagen, zusätzliche Etagen, Terrassenüberdachungen oder angebaute Räume sollten daher mit Bauunterlagen, Kataster und Grundbuch abgeglichen werden. Die kroatische Regierung weist insbesondere bei neueren Gebäuden darauf hin, dass neben einer gültigen Baugenehmigung auch die Nutzungsgenehmigung relevant ist. Eine solche Nutzungsgenehmigung kann unter anderem dann problematisch sein, wenn beim Bau von den genehmigten Unterlagen abgewichen wurde.

Bei einer Bestandsimmobilie sollte deshalb nicht allein auf Aussagen des Verkäufers oder Maklers vertraut werden. Entscheidend sind die amtlich überprüfbaren Unterlagen.

So läuft der Kauf einer kroatischen Immobilie ab

Der Ablauf lässt sich in mehrere aufeinanderfolgende Phasen gliedern. Je sorgfältiger die Prüfung vor einer verbindlichen Zahlung erfolgt, desto geringer ist das Risiko späterer Probleme.

Zunächst werden Objekt und Eigentumsverhältnisse geprüft

Am Anfang stehen Besichtigung, Preisvergleich und Dokumentenprüfung. Neben dem baulichen Zustand sollte festgestellt werden, ob der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer eingetragen ist und ob Grundstücksgröße, Wohnfläche sowie vorhandene Gebäude mit den amtlichen Angaben übereinstimmen.

Bei Grundstücken sind zusätzlich Zufahrt, Erschließung und planungsrechtlicher Status relevant. Der bauherr.net-Ratgeber „So finden Sie das perfekte Grundstück für Ihr Traumhaus“ behandelt grundlegende Prüfpunkte der Grundstücksauswahl. Bei kroatischen Grundstücken müssen diese anschließend anhand der dortigen örtlichen Vorschriften überprüft werden.

Gerade bei abgelegenen Häusern ist außerdem zu klären, ob Strom, Trinkwasser und Abwasser regulär angeschlossen sind und ob eine Zufahrt rechtlich gesichert ist.

Danach kann ein Vorvertrag geschlossen werden

In Kroatien ist es üblich, vor dem endgültigen Kaufvertrag einen Vorvertrag abzuschließen. Darin werden unter anderem die Immobilie, Grundbuchdaten, Kaufpreis, Termin des späteren Hauptvertrags und die Anzahlung festgelegt.

Nach Angaben der kroatischen Regierung beträgt die übliche Anzahlung häufig 10 Prozent des Immobilienwertes. Diese Zahlung ist rechtlich keineswegs mit einer unverbindlichen Reservierung gleichzusetzen. Tritt der Käufer unter den vereinbarten Voraussetzungen vom Geschäft zurück, kann die Anzahlung beim Verkäufer verbleiben. Tritt dagegen der Verkäufer zurück, kann er verpflichtet sein, den doppelten Betrag zurückzuzahlen.

Aus diesem Grund sollte ein Vorvertrag nicht unterschrieben werden, bevor die rechtliche Prüfung abgeschlossen oder zumindest eindeutig geregelt ist, unter welchen Voraussetzungen der Käufer ohne Verlust der Anzahlung zurücktreten kann.

Der endgültige Kaufvertrag regelt Eigentumsübertragung und Übergabe

Im Kaufvertrag werden neben Grundstück und Kaufpreis üblicherweise auch Übergabetermin und Erklärungen des Verkäufers zu bestehenden Belastungen aufgenommen. Die kroatische Regierung empfiehlt ausdrücklich eine anwaltliche Begleitung bei der Vertragsgestaltung.

Der bauherr.net-Beitrag „Ablauf beim Hauskauf: Schritte zum Eigenheim-Erwerb“ zeigt ergänzend, welche grundsätzlichen Prüfungen bei einem Immobilienerwerb sinnvoll sind. Kroatische Besonderheiten wie die dortige Grundbucheintragung oder steuerliche Behandlung müssen jedoch separat berücksichtigt werden.

Erst die Grundbucheintragung macht den Käufer zum Eigentümer

Ein besonders wichtiger Unterschied zur Alltagssprache besteht darin, dass die bloße Unterzeichnung des Kaufvertrags noch nicht automatisch Eigentum schafft. Das kroatische Recht knüpft den Eigentumserwerb an die Eintragung in das Grundbuch.

Nach vollständiger Kaufpreiszahlung stellt der Verkäufer regelmäßig die für die Eigentumseintragung erforderliche sogenannte tabularna izjava beziehungsweise entsprechende Eintragungsbewilligung zur Verfügung. Diese Erklärung wird notariell beglaubigt. Anschließend kann die Eintragung des neuen Eigentümers beantragt werden.

Damit sollte der Kaufprozess nicht als abgeschlossen betrachtet werden, solange die Eigentumsposition im Grundbuch nicht korrekt eingetragen wurde.

Neubau und gebrauchte Immobilie unterscheiden sich deutlich

Bei einem Neubau gelten teilweise andere steuerliche und technische Bedingungen als bei einem älteren Haus.

Ein Bauträger muss für ein im Bau befindliches Objekt eine rechtskräftige beziehungsweise wirksame Baugenehmigung oder einen entsprechenden Bauakt vorweisen können. Auch die spätere Nutzungsgenehmigung ist von großer Relevanz.

Bei einer Wohnung in Kroatien kaufen lohnt sich zusätzlich die Prüfung, welcher Anteil des Grundstücks und welche Gemeinschaftsbereiche zur Wohnung gehören, ob Stellplätze eindeutig zugeordnet sind und welche laufenden Gemeinschaftskosten entstehen.

Bei älteren Steinhäusern entlang der Küste verschiebt sich die Prüfung dagegen stärker auf Gebäudehistorie, Sanierungszustand, Dach, Feuchtigkeit, Leitungen und die rechtliche Erfassung späterer Umbauten.

Wer statt eines Bestandsobjektes ein Grundstück erwerben und anschließend bauen möchte, sollte auch Anschluss- und Infrastrukturkosten berücksichtigen. Der bauherr.net-Ratgeber zu Erschließungskosten für Grundstücke erläutert die grundsätzlichen Kostenarten. Die konkrete Höhe richtet sich bei einem kroatischen Grundstück allerdings nach den örtlichen kroatischen Versorgern und Behörden.

Auch nach dem Kauf können jährliche Immobiliensteuern entstehen

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Kroatien eine jährliche Immobiliensteuer, die die frühere Steuer auf Ferienhäuser ersetzt hat. Sie beträgt je nach Entscheidung der jeweiligen Stadt oder Gemeinde zwischen 0,60 und 8,00 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr.

Keine Steuer wird beispielsweise erhoben, wenn die Immobilie dauerhaft zum Wohnen genutzt oder im Rahmen eines dauerhaften Wohnraummietvertrags vermietet wird und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Für typische Ferien- und Zweitwohnungen kann die jährliche Steuer dagegen relevant sein. Die konkrete Höhe hängt von der jeweiligen Kommune ab.

Bei einer 100 Quadratmeter großen steuerpflichtigen Ferienimmobilie ergibt sich daraus rein rechnerisch eine mögliche jährliche Spanne zwischen 60 und 800 Euro. Welche Summe tatsächlich anfällt, muss anhand der Satzung der jeweiligen Gemeinde festgestellt werden.

Eine Ferienvermietung sollte bereits vor dem Kauf geprüft werden

Ein Haus oder Apartment in touristisch attraktiver Lage wird häufig nicht ausschließlich zur Eigennutzung gekauft. Eine geplante kurzfristige Vermietung sollte jedoch nicht erst nach dem Eigentumserwerb rechtlich geprüft werden.

Immobilieneigentum und touristische Vermietung sind zwei getrennte Sachverhalte. Aus dem Eigentum an einer Wohnung ergibt sich nicht automatisch eine uneingeschränkte Berechtigung zur Vermietung an Feriengäste.

Hinzu kommt, dass Kroatien seine Regeln für touristische Kurzzeitvermietung weiterentwickelt. Die kroatische Regierung brachte im Juni 2026 einen neuen Gesetzentwurf zum Gastgewerbe auf den Weg, der unter anderem ein Registrierungssystem für Unterkünfte vorsieht, die über digitale Plattformen angeboten werden. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung handelte es sich um einen Gesetzesentwurf.

Wer den Immobilienkauf Kroatien mit regelmäßiger Ferienvermietung verbindet, sollte deshalb vor dem Kauf feststellen lassen, welche Genehmigungen und Einschränkungen am konkreten Standort und für die konkrete Immobilie gelten.

Finanzierung aus Deutschland ist möglich, aber nicht selbstverständlich

Eine kroatische Immobilie muss nicht zwingend vollständig aus Eigenmitteln bezahlt werden. Eine Finanzierung über eine Bank ist grundsätzlich möglich. Grenzüberschreitende Immobilienfinanzierungen sind innerhalb der EU allerdings nicht automatisch problemlos erhältlich.

Die Europäische Union weist darauf hin, dass Banken grundsätzlich selbst entscheiden dürfen, ob sie einen Immobilienkredit vergeben. Wohnsitz, Arbeitsplatz und insbesondere der Standort der Immobilie dürfen bei der Kreditprüfung berücksichtigt werden. Banken lehnen Finanzierungen für Immobilien in einem anderen Staat vergleichsweise häufig ab. Eine unterschiedliche Behandlung allein aufgrund der EU-Staatsangehörigkeit ist dagegen nicht zulässig.

Vor einer verbindlichen Kaufzusage sollte daher geklärt sein, ob eine deutsche Bank eine kroatische Immobilie als Sicherheit akzeptiert oder ob eine Finanzierung über ein kroatisches Kreditinstitut erfolgen soll.

Dass Kroatien inzwischen selbst den Euro verwendet, vereinfacht zumindest die Kalkulation für deutsche Käufer, da Kaufpreis und Kredit nicht zwangsläufig unterschiedlichen Währungen unterliegen.

Besondere Vorsicht ist bei außergewöhnlich günstigen Angeboten sinnvoll

Ein niedriger Quadratmeterpreis kann verschiedene nachvollziehbare Ursachen haben: Sanierungsbedarf, schlechte Zufahrt, fehlende Infrastruktur, ungünstige Lage oder eine große Entfernung zum Meer.

Bei erheblichen Abweichungen vom örtlichen Preisniveau sollte jedoch zusätzlich geprüft werden, ob rechtliche oder bauliche Probleme vorliegen. Ein günstiges Objekt kann beispielsweise durch ungeklärte Eigentumsverhältnisse, Belastungen, fehlende Genehmigungen oder nicht korrekt registrierte Gebäudeteile erheblich an Attraktivität verlieren.

Der offizielle kroatische Immobilienmarktbericht bietet dafür eine wertvolle Vergleichsbasis. Die dort veröffentlichten tatsächlichen Transaktionspreise zeigen, wie groß die Unterschiede zwischen Küste und Landesinnerem inzwischen sind.

Fazit: Gute Vorbereitung entscheidet über einen sicheren Kauf

Eine Immobilie in Kroatien kaufen ist für deutsche Staatsangehörige grundsätzlich ohne das früher bei vielen Auslandsimmobilien typische Genehmigungsverfahren möglich. Als EU-Bürger besitzen Deutsche beim gewöhnlichen Wohnimmobilienerwerb weitgehend dieselben Rechte wie kroatische Staatsangehörige. Sonderregeln für bestimmte Grundstücksarten bleiben allerdings bestehen.

Der eigentliche Aufwand liegt deshalb weniger in der Staatsangehörigkeit des Käufers als in der gründlichen Prüfung der Immobilie selbst.

Grundbuch, Eigentümer, Belastungen, Grundstücksgrenzen, Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung und tatsächlicher Gebäudebestand sollten zusammenpassen. Besonders bei älteren Häusern, ländlichen Grundstücken oder Immobilien mit später errichteten Anbauten ist eine unabhängige juristische und technische Prüfung sinnvoll.

Auch die Kosten lassen sich vergleichsweise gut kalkulieren. Bei einem normalen gebrauchten Objekt bildet die Immobilienerwerbsteuer von drei Prozent des Marktwertes meist den größten gesetzlichen Kaufnebenposten. Hinzu kommen vergleichsweise geringe Grundbuchgebühren sowie individuell vereinbarte Kosten für Rechtsberatung, Notar, Übersetzung, Makler, Finanzierung und technische Prüfung.

Der kroatische Immobilienmarkt selbst ist inzwischen stark differenziert. Während Wohnungen und Apartments 2025 landesweit einen Medianpreis von 2.587 Euro je Quadratmeter erreichten, lagen Split, Dubrovnik und verschiedene touristische Küstenorte deutlich darüber. Gleichzeitig existieren im Landesinneren weiterhin Märkte mit wesentlich niedrigeren Preisen.

Ein vermeintliches Schnäppchen sollte deshalb nie ausschließlich nach Kaufpreis, Entfernung zum Meer oder Ausblick bewertet werden. Entscheidend ist, ob die Immobilie rechtlich sauber, tatsächlich nutzbar, technisch vertretbar und langfristig finanzierbar ist.

Eine offizielle und regelmäßig aktualisierte Grundlage bietet die kroatische Regierung mit ihrer Übersicht zum Kauf von Immobilien in Kroatien. Dieser Link eignet sich als externer Trustlink und sollte bei der Einbindung auf bauherr.net mit rel="nofollow" versehen werden.

Können Deutsche problemlos eine Immobilie in Kroatien kaufen?

Deutsche Staatsangehörige sind EU-Bürger und dürfen gewöhnliche Wohnimmobilien in Kroatien grundsätzlich unter denselben Bedingungen erwerben wie kroatische Staatsangehörige. Eine Zustimmung des kroatischen Justizministeriums ist dafür normalerweise nicht erforderlich. Bei landwirtschaftlichen Flächen und bestimmten besonders geschützten Grundstücken gelten jedoch gesonderte Vorschriften.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Kroatien?

Die kroatische Immobilienerwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3 Prozent des Marktwertes, sofern auf die konkrete Transaktion keine Mehrwertsteuer erhoben wird. Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Käufer. Die Steuerverwaltung kann einen eigenen Marktwert ansetzen, wenn der im Vertrag angegebene Wert nicht dem tatsächlichen Marktwert entspricht.

Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten?

Eine pauschale Gesamtquote lässt sich nicht seriös angeben. Neben der gegebenenfalls anfallenden Immobilienerwerbsteuer von drei Prozent kommen Grundbuchgebühren sowie individuell unterschiedliche Kosten für Rechtsanwalt, Notar, Übersetzungen, Makler, technische Prüfungen und Finanzierung hinzu. Vor Vertragsabschluss sollte deshalb eine auf das konkrete Objekt zugeschnittene Kostenübersicht erstellt werden.

Ist ein Vorvertrag beim Immobilienkauf in Kroatien üblich?

Ja. In Kroatien werden Immobiliengeschäfte häufig zunächst mit einem Vorvertrag abgesichert. Darin werden unter anderem Immobilie, Kaufpreis, Termin des endgültigen Vertrags und Anzahlung geregelt. Nach Angaben der kroatischen Regierung liegt die übliche Anzahlung häufig bei etwa zehn Prozent des Immobilienwertes.

Wann gehört die Immobilie tatsächlich dem Käufer?

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags allein überträgt das Eigentum noch nicht vollständig. Eigentümer wird der Käufer grundsätzlich erst mit der entsprechenden Eintragung im kroatischen Grundbuch. Deshalb sollte nach Kaufpreiszahlung und Erhalt der erforderlichen Eintragungsbewilligung die Grundbucheintragung zeitnah beantragt werden.

Welche Unterlagen sollten vor dem Kauf geprüft werden?

Von besonderer Relevanz sind der aktuelle Grundbuchauszug, baurechtliche Genehmigungen, die Nutzungsgenehmigung und – soweit erforderlich – der Energieausweis. Zusätzlich sollte kontrolliert werden, ob Grundstücksfläche und tatsächlicher Gebäudebestand mit den amtlichen Unterlagen übereinstimmen.

Kann eine gekaufte Immobilie automatisch als Ferienwohnung vermietet werden?

Nein. Eigentum an einer Immobilie und die Berechtigung zur touristischen Kurzzeitvermietung sind voneinander zu trennen. Für Ferienvermietungen gelten eigene kroatische Vorschriften, die sich zudem verändern können. Eine geplante touristische Nutzung sollte daher bereits vor dem Kauf für das konkrete Objekt und die jeweilige Gemeinde geprüft werden.

Gibt es in Kroatien eine jährliche Immobiliensteuer?

Ja. Seit 2025 besteht eine jährliche kroatische Immobiliensteuer. Abhängig von der jeweiligen Gemeinde beträgt sie zwischen 0,60 und 8,00 Euro je Quadratmeter Nutzfläche pro Jahr. Für dauerhaft selbst bewohnte oder entsprechend langfristig vermietete Immobilien bestehen unter bestimmten Voraussetzungen Befreiungen.

Benötigen deutsche Käufer eine kroatische Steuernummer?

Für zahlreiche Vorgänge wird die kroatische persönliche Identifikationsnummer OIB benötigt. Sie wird von der kroatischen Steuerverwaltung vergeben und dient als einheitliche Identifikationsnummer in staatlichen und steuerlichen Verfahren. Ausländische Käufer können eine solche Nummer beantragen.

Ist eine Immobilie an der kroatischen Küste automatisch eine gute Kapitalanlage?

Nein. Der wirtschaftliche Wert hängt unter anderem vom tatsächlichen Kaufpreis, Zustand, rechtlichen Status, laufenden Kosten und der zulässigen Nutzung ab. Gerade beliebte Küstenorte weisen inzwischen hohe Kaufpreise auf. Der offizielle kroatische Marktbericht nennt für 2025 beispielsweise Medianpreise von 4.068 Euro je Quadratmeter in Split und 3.921 Euro in Dubrovnik.

Muss ein Rechtsanwalt beim Kauf eingeschaltet werden?

Eine allgemeine Pflicht zu einer umfassenden anwaltlichen Kaufberatung ergibt sich aus den herangezogenen offiziellen Informationen nicht. Die kroatische Regierung empfiehlt jedoch ausdrücklich, den Vorvertrag beziehungsweise Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt erstellen oder prüfen zu lassen. Gerade für ausländische Käufer ist eine unabhängige Prüfung von Grundbuch, Genehmigungen und Vertragsbedingungen daher sinnvoll.