Sauberkeit in Mietobjekten trĂ€gt nicht nur zum Wohnkomfort bei, sondern auch zum langfristigen Werterhalt des GebĂ€udes. In der Praxis fĂŒhrt die Umlage von Reinigungskosten jedoch oft zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. Besonders in der jĂ€hrlichen Betriebskostenabrechnung sorgt die Frage, welche Reinigungskosten umlagefĂ€hig sind, fĂŒr Unsicherheiten.
Dieser Artikel gibt Ihnen einen umfassenden Ăberblick ĂŒber die rechtlichen Grundlagen, klĂ€rt Streitpunkte und bietet praktische Hinweise. Welche Reinigungskosten sind tatsĂ€chlich umlagefĂ€hig? Wo liegt die Grenze zur Instandhaltung? Und was können Mieter tun, wenn sie mit der Abrechnung nicht einverstanden sind?
Treppenhausreinigung als hÀufigster Streitpunkt
Die Treppenhausreinigung ist eine der am hĂ€ufigsten in Betriebskostenabrechnungen aufgefĂŒhrten Positionen. Laut § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dĂŒrfen die Kosten fĂŒr Hausreinigung und UngezieferbekĂ€mpfung grundsĂ€tzlich auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies vertraglich vereinbart wurde. Doch nicht jede Reinigung ist automatisch umlagefĂ€hig. Entscheidend ist, ob die Reinigung regelmĂ€Ăig erfolgt und in einem angemessenen Rahmen bleibt.
Ein hĂ€ufiger Streitpunkt entsteht, wenn eine Reinigungsfirma beauftragt wurde, die ihrer Arbeit nicht in den vertraglich festgelegten Intervallen nachkommt. Nur tatsĂ€chlich erbrachte Leistungen dĂŒrfen auf die Mieter umgelegt werden. Wird das Treppenhaus beispielsweise wöchentlich gereinigt, aber in der RealitĂ€t nur einmal im Monat gesĂ€ubert, besteht ein Widerspruch, den Mieter beanstanden können. Daher empfiehlt es sich, die ReinigungseinsĂ€tze genau zu prĂŒfen und, wenn nötig, Belege oder Rechnungen beim Vermieter anzufordern.
Wer ĂŒbernimmt die Treppenhausreinigung â Mieter oder Fachfirma?
Ob Mieter selbst reinigen oder eine professionelle Firma beauftragt wird, hĂ€ngt von der vertraglichen Regelung ab. Falls der Mietvertrag eine Reinigung durch eine externe Firma vorsieht, sind die Kosten in der Betriebskostenabrechnung aufteilbar â in der Regel nach WohnflĂ€che oder Wohneinheiten.
In einigen VertrĂ€gen ist hingegen festgehalten, dass Mieter selbst fĂŒr die Reinigung verantwortlich sind, oft im Wechsel mit anderen Mietparteien. In diesem Fall mĂŒssen Mieter jedoch zumutbare Reinigungsaufgaben leisten. Sollte ohne Absprache eine Fremdfirma beauftragt werden, kann eine Umlage der Kosten problematisch sein.
Sonderreinigungen und auĂergewöhnliche Verschmutzungen
Nicht alle Reinigungskosten dĂŒrfen umgelegt werden. ZusĂ€tzliche Kosten durch Bauarbeiten, Graffiti oder illegale MĂŒllablagerungen fallen nicht unter die umlagefĂ€higen Betriebskosten. Solche MaĂnahmen mĂŒssen entweder vom Verursacher oder vom Vermieter als InstandhaltungsmaĂnahme getragen werden.
Ein klassisches Beispiel sind Bauarbeiten im GebÀude: Entsteht dabei Schmutz, kann der Vermieter die Reinigungskosten nicht auf die Mieter abwÀlzen. Ebenso verhÀlt es sich bei Vandalismus-SchÀden wie Graffiti oder mutwilliger Verschmutzung.
Tipp: Falls Sie unsicher sind, ob eine berechnete Reinigungsleistung gerechtfertigt ist, können Sie Einsicht in die Rechnungen verlangen. Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, Belege vorzulegen.
Sonderreinigungen und auĂergewöhnliche Verschmutzungen
Neben der regelmĂ€Ăigen Treppenhausreinigung gibt es immer wieder FĂ€lle von auĂergewöhnlicher Verschmutzung, etwa durch Bauarbeiten, Graffiti oder MĂŒllablagerungen. Diese Kosten dĂŒrfen in der Regel nicht als normale Betriebskosten auf alle Mieter umgelegt werden. Vielmehr mĂŒssen sie entweder vom Verursacher oder vom Vermieter als InstandhaltungsmaĂnahme ĂŒbernommen werden.
Ein typisches Beispiel sind BaumaĂnahmen im Haus. Wenn der Vermieter Umbauten durchfĂŒhren lĂ€sst und dabei Staub oder Schmutz entsteht, kann er die Reinigungskosten nicht auf die Mieter umlegen. Ăhnlich verhĂ€lt es sich mit mutwilliger Verschmutzung, etwa durch Graffiti im Treppenhaus â auch hier ist es Aufgabe des Vermieters, fĂŒr die Reinigung aufzukommen.
Tipp: Wer sich unsicher ist, ob eine berechnete Reinigungsleistung gerechtfertigt ist, kann eine Einsicht in die Rechnungen verlangen. Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, Belege vorzulegen, wenn Mieter eine Betriebskostenabrechnung ĂŒberprĂŒfen möchten.
Weitere umlagefÀhige Reinigungsaufgaben
Neben der Treppenhausreinigung gibt es noch weitere Bereiche, fĂŒr die regelmĂ€Ăige Reinigungskosten auf die Mieter umgelegt werden dĂŒrfen. Voraussetzung ist auch hier, dass die Reinigung der allgemeinen Pflege des GebĂ€udes dient und die Kosten im Mietvertrag als Betriebskosten festgelegt sind.
Reinigung von Hausfluren und GemeinschaftsrÀumen
Gemeinschaftlich genutzte FlĂ€chen wie Eingangsbereiche oder Hausflure mĂŒssen regelmĂ€Ăig gereinigt werden. UmlagefĂ€hig sind:
- Kehren und Wischen von Fluren und TreppenhÀusern
- Reinigung von HauseingÀngen und Briefkastenanlagen
- Sauberhaltung von GemeinschaftsrÀumen (z. B. WaschrÀume)
Sowohl die Arbeitskosten der Reinigungsfirma als auch die Reinigungsmittel können umgelegt werden.
Fenster- und Glasreinigung
Auch die Reinigung von Fenstern und GlasflÀchen kann Bestandteil der Betriebskosten sein. Dabei gilt:
â UmlagefĂ€hig:
- Fenster und GlasflÀchen in gemeinschaftlich genutzten Bereichen (Treppenhaus, Keller, Hauseingang)
- GlasgelĂ€nder oder verglaste HauseingangstĂŒren
â Nicht umlagefĂ€hig:
- Fenster in den Mietwohnungen (dafĂŒr sind Mieter selbst zustĂ€ndig)
- Einmalige Reinigungsaktionen nach Bedarf
Mieter sollten daher prĂŒfen, welche FlĂ€chen gereinigt wurden, um ungerechtfertigte Kosten zu vermeiden.
Reinigung von AuĂenanlagen und Gehwegen
Auch die Pflege und Reinigung von AuĂenbereichen kann zu den umlagefĂ€higen Betriebskosten gehören, sofern es sich um wiederkehrende MaĂnahmen handelt:
- Entfernen von Laub, Unrat oder Schmutz auf Gehwegen und HofflÀchen
- Reinigung von StellplĂ€tzen oder MĂŒllplĂ€tzen
- Winterdienst (SchneerÀumen und Streudienst)
Nicht umlagefÀhig sind hingegen einmalige Sonderreinigungen, z. B. nach Unwettern oder Bauarbeiten.
Checkliste: Welche Reinigungskosten sind umlagefÀhig?
Ja, wenn:
â
Die Reinigung regelmĂ€Ăig erfolgt (z. B. wöchentliche Treppenhausreinigung, monatliche Gehwegreinigung)
â
Es sich um gemeinschaftlich genutzte FlÀchen handelt (Treppenhaus, Eingangsbereich, Hof)
â
Die Kosten klar in der Betriebskostenabrechnung aufgefĂŒhrt sind
Nein, wenn:
â Die Reinigung nur gelegentlich oder als SondermaĂnahme durchgefĂŒhrt wird
â Bauarbeiten, MĂŒllablagerungen oder VandalismusschĂ€den beseitigt werden
â Fenster oder Bereiche gereinigt werden, die nur von Mietern privat genutzt werden
Nicht umlagefĂ€hige Reinigungskosten: Was Mieter nicht zahlen mĂŒssen
Obwohl viele Reinigungskosten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dĂŒrfen, gibt es klare Grenzen. Besonders Instandhaltungs- und ReparaturmaĂnahmen fallen nicht unter die regulĂ€ren Betriebskosten. Vermieter dĂŒrfen solche Kosten nicht unter dem Deckmantel einer Reinigung in die Abrechnung aufnehmen. Entscheidend ist dabei die Unterscheidung zwischen laufenden Reinigungskosten und einmaligen SondermaĂnahmen.
Keine Umlage von Reinigungskosten nach Bauarbeiten oder Renovierungen
Nach Renovierungs- oder SanierungsmaĂnahmen entsteht oft erheblicher Schmutz, sei es durch Staub, Bauschutt oder Farbreste. Diese Reinigungen gehören jedoch nicht zu den regelmĂ€Ăig anfallenden Betriebskosten, sondern sind eine Folge baulicher MaĂnahmen, die der Vermieter oder der beauftragte Handwerksbetrieb selbst tragen muss.
§ 535 BGB legt fest, dass der Vermieter fĂŒr die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts verantwortlich ist. Werden also nach einer Fassadensanierung Fenster und TreppenhĂ€user gereinigt, können diese Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Einmalige oder auĂergewöhnliche Verschmutzungen sind nicht umlagefĂ€hig
Nicht jede Verschmutzung, die in einem Mietshaus auftritt, gehört automatisch zu den laufenden Reinigungskosten. Besondere EinzelfĂ€lle, wie Graffiti an der Hauswand, HochwasserschĂ€den oder groĂflĂ€chige MĂŒllablagerungen, sind keine Betriebskosten im Sinne der BetrKV. Hier kommt es auf die Ursache der Verschmutzung an. Ist ein klarer Verursacher feststellbar, etwa ein Mieter, der durch unsachgemĂ€Ăe MĂŒllentsorgung oder Vandalismus auĂergewöhnliche ReinigungsmaĂnahmen erforderlich macht, kann der Vermieter die Kosten gezielt diesem Mieter auferlegen. Eine pauschale Verteilung der Kosten auf alle Mietparteien wĂ€re in diesem Fall rechtswidrig.
Ein Beispiel: Wird eine illegale MĂŒllentsorgung im Hausflur festgestellt und die Reinigungskosten auf alle Mieter umgelegt, obwohl ein Verursacher identifizierbar wĂ€re, sollten Mieter der Abrechnung widersprechen. Der Grundsatz lautet: Verursacherprinzip vor Umlageprinzip.
Sonderleistungen auĂerhalb der vereinbarten Routine
Wenn eine Reinigungsfirma Arbeiten durchfĂŒhrt, die nicht regelmĂ€Ăig anfallen und nicht Bestandteil der ursprĂŒnglichen Vereinbarung sind, dĂŒrfen diese Kosten nicht einfach in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden. Ein typisches Beispiel wĂ€re die Reinigung von Garagentoren nach einem Unfall oder die einmalige Grundreinigung eines Treppenhauses nach jahrelanger VernachlĂ€ssigung. Solche MaĂnahmen sind keine laufenden Betriebskosten und mĂŒssen vom Vermieter oder vom direkten Verursacher selbst getragen werden.
Ein weiterer Streitpunkt kann entstehen, wenn ein Vermieter eine zusĂ€tzliche Intensivreinigung beauftragt, die ĂŒber die normale Treppenhauspflege hinausgeht, beispielsweise eine Grundreinigung mit speziellen Reinigungsmitteln oder Maschinen. Solche Extra-Leistungen mĂŒssen klar in der Abrechnung als Sonderreinigung gekennzeichnet sein und sind nur umlagefĂ€hig, wenn sie explizit als wiederkehrende Leistung vereinbart wurden.
Rechtliche Einordnung der UmlagefÀhigkeit von Reinigungskosten
Die gesetzliche Grundlage fĂŒr die Umlage von Reinigungskosten findet sich in § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV), insbesondere § 2 Nr. 9 BetrKV. Entscheidend ist, dass nur regelmĂ€Ăige, planmĂ€Ăige Reinigungskosten auf Mieter umgelegt werden dĂŒrfen. Um unberechtigte Forderungen zu vermeiden, sollten Mieter darauf achten, ob die Abrechnung diesen rechtlichen Anforderungen entspricht.
Klare vertragliche Regelungen sind erforderlich
Die wichtigste Voraussetzung fĂŒr die Umlage von Reinigungskosten ist eine eindeutige Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung. Fehlt eine solche Klausel, kann der Vermieter keine Kosten fĂŒr Reinigungsarbeiten auf die Mieter umlegen. In manchen FĂ€llen versuchen Vermieter, nachtrĂ€glich zusĂ€tzliche Reinigungskosten auf die Mieter zu verteilen â das ist nur mit deren Zustimmung möglich. Falls keine Einigung erzielt wird, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.
Mieter sollten sich daher beim Einzug oder bei VertragsÀnderungen eine Kopie des Mietvertrags und der Betriebskostenauflistung geben lassen. So lassen sich spÀter unberechtigte Forderungen besser abwehren.
Abgrenzung von Instandhaltungs- und Betriebskosten
Eine hĂ€ufige Grauzone besteht bei der Abgrenzung zwischen Reinigungskosten und InstandhaltungsmaĂnahmen. Kosten, die mit der Substanzerhaltung des GebĂ€udes oder der Beseitigung von baulichen MĂ€ngeln zusammenhĂ€ngen, sind keine Betriebskosten und dĂŒrfen daher nicht umgelegt werden.
Ein Beispiel: Sind Treppenstufen abgenutzt oder beschĂ€digt, sodass sie abgeschliffen oder erneuert werden mĂŒssen, handelt es sich um eine InstandhaltungsmaĂnahme, die der Vermieter bezahlen muss. Wird jedoch nur normaler Schmutz oder Staub entfernt, fĂ€llt dies unter umlagefĂ€hige Reinigungskosten.
Rechtsprechung: Was sagen die Gerichte?
Gerichte ĂŒberprĂŒfen immer wieder die Praxis der Betriebskostenabrechnungen, insbesondere wenn Mieter Einspruch gegen bestimmte Positionen einlegen. Dabei kommt es auf den wirtschaftlichen Grundsatz der UmlagefĂ€higkeit an: Reinigungskosten dĂŒrfen nur fĂŒr tatsĂ€chlich erbrachte und notwendige Leistungen berechnet werden.
Das Amtsgericht Berlin entschied beispielsweise, dass einmalige Sonderreinigungen nicht automatisch auf alle Mieter umgelegt werden dĂŒrfen. In einem anderen Urteil stellte das Amtsgericht Hamburg klar, dass eine Umlage nur dann zulĂ€ssig ist, wenn die Reinigungsarbeiten auch tatsĂ€chlich durchgefĂŒhrt wurden und dies nachgewiesen werden kann.
Mieter, die Zweifel an der Korrektheit ihrer Betriebskostenabrechnung haben, sollten daher nicht zögern, die Belege einzusehen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen. Der Vermieter muss auf Anfrage alle Abrechnungen und VertrÀge mit Dienstleistern offenlegen.
Fazit & Ausblick
Die Frage, welche Reinigungsaufgaben tatsĂ€chlich auf Mieter umgelegt werden dĂŒrfen, lĂ€sst sich nicht pauschal beantworten. Vielmehr kommt es auf die regelmĂ€Ăige Erbringung der Leistung, die vertragliche Vereinbarung und die Abgrenzung zu Instandhaltungs- und Sonderreinigungen an. Die Treppenhausreinigung bildet dabei den hĂ€ufigsten Streitpunkt, ist jedoch in der Regel umlagefĂ€hig, wenn sie laufend stattfindet und im Mietvertrag aufgefĂŒhrt ist.
Wer sich als Mieter unsicher ist, sollte unbedingt die Betriebskostenabrechnung detailliert prĂŒfen, Belege einsehen und bei Bedarf fristgerecht Widerspruch einlegen. Vermieter sind gut beraten, im Mietvertrag klare Klauseln zu Reinigungsleistungen zu verankern und fĂŒr Transparenz zu sorgen, indem sie Intervalle, beauftragte Firmen und entstehende Kosten nachvollziehbar offenlegen. Auf diese Weise können beide Seiten Konflikten vorbeugen und fĂŒr ein sauberes, angenehmes Wohnklima sorgen.
Ăber den Autor: Fritz Gehrmann
Fritz Gehrmann ist GrĂŒnder von SERVIMONDA und setzt sich mit seinem Team leidenschaftlich fĂŒr die professionelle Immobilienpflege ein. Mit Fokus auf effiziente Prozesse und maximale Kundenzufriedenheit sorgt er dafĂŒr, dass alle Aufgaben von der GebĂ€udereinigung bis zur Gartenpflege mit höchster QualitĂ€t und Engagement erfĂŒllt werden. SERVIMONDA ist Ihr zuverlĂ€ssiger Partner fĂŒr die Pflege und den Erhalt Ihrer Immobilie.
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