Sauberkeit in Mietobjekten trägt nicht nur zum Wohnkomfort bei, sondern auch zum langfristigen Werterhalt des Gebäudes. In der Praxis führt die Umlage von Reinigungskosten jedoch oft zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. Besonders in der jährlichen Betriebskostenabrechnung sorgt die Frage, welche Reinigungskosten umlagefähig sind, für Unsicherheiten.
Dieser Artikel gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Grundlagen, klärt Streitpunkte und bietet praktische Hinweise. Welche Reinigungskosten sind tatsächlich umlagefähig? Wo liegt die Grenze zur Instandhaltung? Und was können Mieter tun, wenn sie mit der Abrechnung nicht einverstanden sind?
Treppenhausreinigung als häufigster Streitpunkt
Die Treppenhausreinigung ist eine der am häufigsten in Betriebskostenabrechnungen aufgeführten Positionen. Laut § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfen die Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies vertraglich vereinbart wurde. Doch nicht jede Reinigung ist automatisch umlagefähig. Entscheidend ist, ob die Reinigung regelmäßig erfolgt und in einem angemessenen Rahmen bleibt.
Ein häufiger Streitpunkt entsteht, wenn eine Reinigungsfirma beauftragt wurde, die ihrer Arbeit nicht in den vertraglich festgelegten Intervallen nachkommt. Nur tatsächlich erbrachte Leistungen dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Wird das Treppenhaus beispielsweise wöchentlich gereinigt, aber in der Realität nur einmal im Monat gesäubert, besteht ein Widerspruch, den Mieter beanstanden können. Daher empfiehlt es sich, die Reinigungseinsätze genau zu prüfen und, wenn nötig, Belege oder Rechnungen beim Vermieter anzufordern.
Wer übernimmt die Treppenhausreinigung – Mieter oder Fachfirma?
Ob Mieter selbst reinigen oder eine professionelle Firma beauftragt wird, hängt von der vertraglichen Regelung ab. Falls der Mietvertrag eine Reinigung durch eine externe Firma vorsieht, sind die Kosten in der Betriebskostenabrechnung aufteilbar – in der Regel nach Wohnfläche oder Wohneinheiten.
In einigen Verträgen ist hingegen festgehalten, dass Mieter selbst für die Reinigung verantwortlich sind, oft im Wechsel mit anderen Mietparteien. In diesem Fall müssen Mieter jedoch zumutbare Reinigungsaufgaben leisten. Sollte ohne Absprache eine Fremdfirma beauftragt werden, kann eine Umlage der Kosten problematisch sein.
Sonderreinigungen und außergewöhnliche Verschmutzungen
Nicht alle Reinigungskosten dürfen umgelegt werden. Zusätzliche Kosten durch Bauarbeiten, Graffiti oder illegale Müllablagerungen fallen nicht unter die umlagefähigen Betriebskosten. Solche Maßnahmen müssen entweder vom Verursacher oder vom Vermieter als Instandhaltungsmaßnahme getragen werden.
Ein klassisches Beispiel sind Bauarbeiten im Gebäude: Entsteht dabei Schmutz, kann der Vermieter die Reinigungskosten nicht auf die Mieter abwälzen. Ebenso verhält es sich bei Vandalismus-Schäden wie Graffiti oder mutwilliger Verschmutzung.
Tipp: Falls Sie unsicher sind, ob eine berechnete Reinigungsleistung gerechtfertigt ist, können Sie Einsicht in die Rechnungen verlangen. Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, Belege vorzulegen.
Sonderreinigungen und außergewöhnliche Verschmutzungen
Neben der regelmäßigen Treppenhausreinigung gibt es immer wieder Fälle von außergewöhnlicher Verschmutzung, etwa durch Bauarbeiten, Graffiti oder Müllablagerungen. Diese Kosten dürfen in der Regel nicht als normale Betriebskosten auf alle Mieter umgelegt werden. Vielmehr müssen sie entweder vom Verursacher oder vom Vermieter als Instandhaltungsmaßnahme übernommen werden.
Ein typisches Beispiel sind Baumaßnahmen im Haus. Wenn der Vermieter Umbauten durchführen lässt und dabei Staub oder Schmutz entsteht, kann er die Reinigungskosten nicht auf die Mieter umlegen. Ähnlich verhält es sich mit mutwilliger Verschmutzung, etwa durch Graffiti im Treppenhaus – auch hier ist es Aufgabe des Vermieters, für die Reinigung aufzukommen.
Tipp: Wer sich unsicher ist, ob eine berechnete Reinigungsleistung gerechtfertigt ist, kann eine Einsicht in die Rechnungen verlangen. Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, Belege vorzulegen, wenn Mieter eine Betriebskostenabrechnung überprüfen möchten.
Weitere umlagefähige Reinigungsaufgaben
Neben der Treppenhausreinigung gibt es noch weitere Bereiche, für die regelmäßige Reinigungskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Voraussetzung ist auch hier, dass die Reinigung der allgemeinen Pflege des Gebäudes dient und die Kosten im Mietvertrag als Betriebskosten festgelegt sind.
Reinigung von Hausfluren und Gemeinschaftsräumen
Gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Eingangsbereiche oder Hausflure müssen regelmäßig gereinigt werden. Umlagefähig sind:
- Kehren und Wischen von Fluren und Treppenhäusern
- Reinigung von Hauseingängen und Briefkastenanlagen
- Sauberhaltung von Gemeinschaftsräumen (z. B. Waschräume)
Sowohl die Arbeitskosten der Reinigungsfirma als auch die Reinigungsmittel können umgelegt werden.
Fenster- und Glasreinigung
Auch die Reinigung von Fenstern und Glasflächen kann Bestandteil der Betriebskosten sein. Dabei gilt:
✅ Umlagefähig:
- Fenster und Glasflächen in gemeinschaftlich genutzten Bereichen (Treppenhaus, Keller, Hauseingang)
- Glasgeländer oder verglaste Hauseingangstüren
❌ Nicht umlagefähig:
- Fenster in den Mietwohnungen (dafür sind Mieter selbst zuständig)
- Einmalige Reinigungsaktionen nach Bedarf
Mieter sollten daher prüfen, welche Flächen gereinigt wurden, um ungerechtfertigte Kosten zu vermeiden.
Reinigung von Außenanlagen und Gehwegen
Auch die Pflege und Reinigung von Außenbereichen kann zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, sofern es sich um wiederkehrende Maßnahmen handelt:
- Entfernen von Laub, Unrat oder Schmutz auf Gehwegen und Hofflächen
- Reinigung von Stellplätzen oder Müllplätzen
- Winterdienst (Schneeräumen und Streudienst)
Nicht umlagefähig sind hingegen einmalige Sonderreinigungen, z. B. nach Unwettern oder Bauarbeiten.
Checkliste: Welche Reinigungskosten sind umlagefähig?
Ja, wenn:
✅ Die Reinigung regelmäßig erfolgt (z. B. wöchentliche Treppenhausreinigung, monatliche Gehwegreinigung)
✅ Es sich um gemeinschaftlich genutzte Flächen handelt (Treppenhaus, Eingangsbereich, Hof)
✅ Die Kosten klar in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt sind
Nein, wenn:
❌ Die Reinigung nur gelegentlich oder als Sondermaßnahme durchgeführt wird
❌ Bauarbeiten, Müllablagerungen oder Vandalismusschäden beseitigt werden
❌ Fenster oder Bereiche gereinigt werden, die nur von Mietern privat genutzt werden
Nicht umlagefähige Reinigungskosten: Was Mieter nicht zahlen müssen
Obwohl viele Reinigungskosten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, gibt es klare Grenzen. Besonders Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen fallen nicht unter die regulären Betriebskosten. Vermieter dürfen solche Kosten nicht unter dem Deckmantel einer Reinigung in die Abrechnung aufnehmen. Entscheidend ist dabei die Unterscheidung zwischen laufenden Reinigungskosten und einmaligen Sondermaßnahmen.
Keine Umlage von Reinigungskosten nach Bauarbeiten oder Renovierungen
Nach Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen entsteht oft erheblicher Schmutz, sei es durch Staub, Bauschutt oder Farbreste. Diese Reinigungen gehören jedoch nicht zu den regelmäßig anfallenden Betriebskosten, sondern sind eine Folge baulicher Maßnahmen, die der Vermieter oder der beauftragte Handwerksbetrieb selbst tragen muss.
§ 535 BGB legt fest, dass der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts verantwortlich ist. Werden also nach einer Fassadensanierung Fenster und Treppenhäuser gereinigt, können diese Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Einmalige oder außergewöhnliche Verschmutzungen sind nicht umlagefähig
Nicht jede Verschmutzung, die in einem Mietshaus auftritt, gehört automatisch zu den laufenden Reinigungskosten. Besondere Einzelfälle, wie Graffiti an der Hauswand, Hochwasserschäden oder großflächige Müllablagerungen, sind keine Betriebskosten im Sinne der BetrKV. Hier kommt es auf die Ursache der Verschmutzung an. Ist ein klarer Verursacher feststellbar, etwa ein Mieter, der durch unsachgemäße Müllentsorgung oder Vandalismus außergewöhnliche Reinigungsmaßnahmen erforderlich macht, kann der Vermieter die Kosten gezielt diesem Mieter auferlegen. Eine pauschale Verteilung der Kosten auf alle Mietparteien wäre in diesem Fall rechtswidrig.
Ein Beispiel: Wird eine illegale Müllentsorgung im Hausflur festgestellt und die Reinigungskosten auf alle Mieter umgelegt, obwohl ein Verursacher identifizierbar wäre, sollten Mieter der Abrechnung widersprechen. Der Grundsatz lautet: Verursacherprinzip vor Umlageprinzip.
Sonderleistungen außerhalb der vereinbarten Routine
Wenn eine Reinigungsfirma Arbeiten durchführt, die nicht regelmäßig anfallen und nicht Bestandteil der ursprünglichen Vereinbarung sind, dürfen diese Kosten nicht einfach in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden. Ein typisches Beispiel wäre die Reinigung von Garagentoren nach einem Unfall oder die einmalige Grundreinigung eines Treppenhauses nach jahrelanger Vernachlässigung. Solche Maßnahmen sind keine laufenden Betriebskosten und müssen vom Vermieter oder vom direkten Verursacher selbst getragen werden.
Ein weiterer Streitpunkt kann entstehen, wenn ein Vermieter eine zusätzliche Intensivreinigung beauftragt, die über die normale Treppenhauspflege hinausgeht, beispielsweise eine Grundreinigung mit speziellen Reinigungsmitteln oder Maschinen. Solche Extra-Leistungen müssen klar in der Abrechnung als Sonderreinigung gekennzeichnet sein und sind nur umlagefähig, wenn sie explizit als wiederkehrende Leistung vereinbart wurden.
Rechtliche Einordnung der Umlagefähigkeit von Reinigungskosten
Die gesetzliche Grundlage für die Umlage von Reinigungskosten findet sich in § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV), insbesondere § 2 Nr. 9 BetrKV. Entscheidend ist, dass nur regelmäßige, planmäßige Reinigungskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Um unberechtigte Forderungen zu vermeiden, sollten Mieter darauf achten, ob die Abrechnung diesen rechtlichen Anforderungen entspricht.
Klare vertragliche Regelungen sind erforderlich
Die wichtigste Voraussetzung für die Umlage von Reinigungskosten ist eine eindeutige Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung. Fehlt eine solche Klausel, kann der Vermieter keine Kosten für Reinigungsarbeiten auf die Mieter umlegen. In manchen Fällen versuchen Vermieter, nachträglich zusätzliche Reinigungskosten auf die Mieter zu verteilen – das ist nur mit deren Zustimmung möglich. Falls keine Einigung erzielt wird, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.
Mieter sollten sich daher beim Einzug oder bei Vertragsänderungen eine Kopie des Mietvertrags und der Betriebskostenauflistung geben lassen. So lassen sich später unberechtigte Forderungen besser abwehren.
Abgrenzung von Instandhaltungs- und Betriebskosten
Eine häufige Grauzone besteht bei der Abgrenzung zwischen Reinigungskosten und Instandhaltungsmaßnahmen. Kosten, die mit der Substanzerhaltung des Gebäudes oder der Beseitigung von baulichen Mängeln zusammenhängen, sind keine Betriebskosten und dürfen daher nicht umgelegt werden.
Ein Beispiel: Sind Treppenstufen abgenutzt oder beschädigt, sodass sie abgeschliffen oder erneuert werden müssen, handelt es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme, die der Vermieter bezahlen muss. Wird jedoch nur normaler Schmutz oder Staub entfernt, fällt dies unter umlagefähige Reinigungskosten.
Rechtsprechung: Was sagen die Gerichte?
Gerichte überprüfen immer wieder die Praxis der Betriebskostenabrechnungen, insbesondere wenn Mieter Einspruch gegen bestimmte Positionen einlegen. Dabei kommt es auf den wirtschaftlichen Grundsatz der Umlagefähigkeit an: Reinigungskosten dürfen nur für tatsächlich erbrachte und notwendige Leistungen berechnet werden.
Das Amtsgericht Berlin entschied beispielsweise, dass einmalige Sonderreinigungen nicht automatisch auf alle Mieter umgelegt werden dürfen. In einem anderen Urteil stellte das Amtsgericht Hamburg klar, dass eine Umlage nur dann zulässig ist, wenn die Reinigungsarbeiten auch tatsächlich durchgeführt wurden und dies nachgewiesen werden kann.
Mieter, die Zweifel an der Korrektheit ihrer Betriebskostenabrechnung haben, sollten daher nicht zögern, die Belege einzusehen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen. Der Vermieter muss auf Anfrage alle Abrechnungen und Verträge mit Dienstleistern offenlegen.
Fazit & Ausblick
Die Frage, welche Reinigungsaufgaben tatsächlich auf Mieter umgelegt werden dürfen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Vielmehr kommt es auf die regelmäßige Erbringung der Leistung, die vertragliche Vereinbarung und die Abgrenzung zu Instandhaltungs- und Sonderreinigungen an. Die Treppenhausreinigung bildet dabei den häufigsten Streitpunkt, ist jedoch in der Regel umlagefähig, wenn sie laufend stattfindet und im Mietvertrag aufgeführt ist.
Wer sich als Mieter unsicher ist, sollte unbedingt die Betriebskostenabrechnung detailliert prüfen, Belege einsehen und bei Bedarf fristgerecht Widerspruch einlegen. Vermieter sind gut beraten, im Mietvertrag klare Klauseln zu Reinigungsleistungen zu verankern und für Transparenz zu sorgen, indem sie Intervalle, beauftragte Firmen und entstehende Kosten nachvollziehbar offenlegen. Auf diese Weise können beide Seiten Konflikten vorbeugen und für ein sauberes, angenehmes Wohnklima sorgen.
Über den Autor: Fritz Gehrmann
Fritz Gehrmann ist Gründer von SERVIMONDA und setzt sich mit seinem Team leidenschaftlich für die professionelle Immobilienpflege ein. Mit Fokus auf effiziente Prozesse und maximale Kundenzufriedenheit sorgt er dafür, dass alle Aufgaben von der Gebäudereinigung bis zur Gartenpflege mit höchster Qualität und Engagement erfüllt werden. SERVIMONDA ist Ihr zuverlässiger Partner für die Pflege und den Erhalt Ihrer Immobilie.
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