Der Rohbau markiert eine entscheidende Phase beim Hausbau – hier entsteht die grundlegende Struktur Ihres zukünftigen Zuhauses. Als Bauherr sollten Sie verstehen, was genau zum Rohbau gehört, welche Kosten auf Sie zukommen und worauf Sie besonders achten müssen. In diesem Leitfaden erfahren Sie alles Wichtige zum Thema Rohbau, von der Fundamentlegung bis zum Richtfest.
Ein typischer Rohbau eines Einfamilienhauses mit fertiggestelltem Mauerwerk und Dachstuhl
Was ist ein Rohbau? Definition und Umfang
Als Rohbau bezeichnet man die äußere Hülle eines Gebäudes, die aus dem Fundament, den tragenden Wänden und dem Dachstuhl besteht. In dieser Phase ist das Haus noch nicht bewohnbar – Fenster, Türen, Innenausbau und technische Installationen fehlen noch. Der Rohbau bildet das strukturelle Gerüst und macht etwa 40-50% der gesamten Baukosten aus.
Wussten Sie? Der Begriff „Rohbau“ ist rechtlich nicht eindeutig definiert. Daher sollten Sie im Bauvertrag genau festhalten, welche Leistungen zum Rohbau gehören und welche nicht.
Die Rohbauphase endet traditionell mit dem Richtfest, bei dem der fertiggestellte Dachstuhl gefeiert wird. Je nach Bauweise dauert die Errichtung des Rohbaus unterschiedlich lange:
- Massivbauweise: etwa 3-4 Wochen
- Fertighaus: nur 3-7 Tage
- Mit Keller: zusätzlich 2-3 Wochen
Die wichtigsten Bestandteile des Rohbaus
1. Fundament
Das Fundament ist die Basis des Hauses und überträgt die Lasten des Gebäudes auf den Baugrund. Je nach Bodenbeschaffenheit und Bauweise kommen verschiedene Fundamenttypen zum Einsatz:
- Streifenfundament
- Plattenfundament
- Pfahlfundament
Die Mindesttiefe beträgt 80 cm, um Frostschäden zu vermeiden.
2. Mauerwerk
Die Außen- und tragenden Innenwände bilden das Mauerwerk des Rohbaus. Hierbei kommen verschiedene Materialien zum Einsatz:
- Ziegel/Kalksandstein
- Porenbeton
- Betonfertigteile
Die Wände müssen sowohl statischen Anforderungen als auch Wärmeschutzanforderungen entsprechen.
3. Decken
Die Geschossdecken trennen die Etagen voneinander und tragen die Lasten der darüberliegenden Stockwerke. Gängige Deckenkonstruktionen sind:
- Stahlbetondecken
- Filigrandecken
- Holzbalkendecken
Decken müssen sowohl Schall- als auch Wärmeschutzanforderungen erfüllen.
4. Treppen
Bei mehrgeschossigen Gebäuden werden im Rohbau bereits die Treppen eingebaut oder zumindest die Treppenhäuser vorbereitet. Oft werden zunächst Bautreppen installiert, die später durch die endgültigen Treppen ersetzt werden.
5. Schornstein
Falls eine Feuerstelle oder ein konventionelles Heizsystem geplant ist, wird im Rohbau bereits der Schornstein errichtet. Bei modernen Heizsystemen mit Brennwerttechnik genügt oft eine einfache Abgasleitung.
6. Dachstuhl
Der Dachstuhl bildet die tragende Konstruktion des Daches. Er muss das Eigengewicht, die spätere Dacheindeckung sowie Wind- und Schneelasten tragen können. Mit der Fertigstellung des Dachstuhls ist der Rohbau abgeschlossen.
Rohbaukosten: Womit müssen Sie rechnen?
Die Kosten für einen Rohbau machen etwa 40-50% der gesamten Baukosten aus. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus können Sie mit folgenden Richtwerten rechnen:
| Wohnfläche | Rohbaukosten (ohne Keller) | Rohbaukosten (mit Keller) |
| 100 m² | 50.000 – 80.000 € | 65.000 – 100.000 € |
| 150 m² | 75.000 – 120.000 € | 95.000 – 145.000 € |
| 200 m² | 100.000 – 160.000 € | 125.000 – 190.000 € |
Die Rohbaukosten werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst:
Kostenfaktoren:
- Grundstücksbeschaffenheit
- Bauweise (Massiv- oder Fertigbauweise)
- Materialwahl
- Gebäudeform und -größe
- Regionale Preisunterschiede
- Aktuelle Marktlage für Baumaterialien
Kostenverteilung:
- Erdarbeiten: ca. 5-10%
- Fundament: ca. 10-15%
- Mauerwerk: ca. 25-30%
- Decken: ca. 20-25%
- Dachstuhl: ca. 15-20%
- Sonstiges: ca. 5-10%
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Zeitlicher Ablauf der Rohbauphase
Die Dauer der Rohbauphase hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Bauweise, der Witterung und der Größe des Projekts. Hier ein typischer Zeitplan für ein Einfamilienhaus in Massivbauweise:
| Phase | Dauer | Beschreibung |
| Baustelleneinrichtung | 1-2 Tage | Aufstellung von Bauzaun, Container, Stromanschluss |
| Erdarbeiten & Fundament | 1-2 Wochen | Aushub der Baugrube, Verlegung von Abwasserrohren, Gießen des Fundaments |
| Kellerbau (optional) | 2-3 Wochen | Errichtung der Kellerwände und -decke, Abdichtung |
| Erdgeschoss | 1-2 Wochen | Mauern der Außen- und Innenwände, Einbau der Decke |
| Obergeschoss(e) | 1-2 Wochen pro Geschoss | Mauern der Wände, Einbau der Decken |
| Dachstuhl | 3-5 Tage | Errichtung der Dachkonstruktion, Richtfest |
Tipp: Der Frühling ist die ideale Jahreszeit für den Beginn der Rohbauarbeiten. Die Temperaturen sind mild, und es besteht weniger Risiko für Frost oder starke Regenfälle, die den Baufortschritt behindern könnten.
Qualitätssicherung beim Rohbau
Die Qualität des Rohbaus ist entscheidend für die Langlebigkeit und Sicherheit Ihres Hauses. Mängel in dieser Phase können später zu kostspieligen Problemen führen. Hier sind wichtige Maßnahmen zur Qualitätssicherung:
Vor Baubeginn:
- Sorgfältige Auswahl des Bauunternehmens
- Detaillierte Leistungsbeschreibung im Vertrag
- Klare Definition, was zum Rohbau gehört
- Festlegung von Qualitätsstandards
Während der Bauphase:
- Regelmäßige Baustellenbesuche
- Dokumentation des Baufortschritts
- Führen eines Bautagebuchs
- Zwischenabnahmen einzelner Gewerke
Die Rohbauabnahme
Nach Fertigstellung des Rohbaus erfolgt die Rohbauabnahme, die je nach Bundesland unterschiedlich geregelt ist. In vielen Fällen wird sie von einem Prüfstatiker des Bauaufsichtsamtes durchgeführt. Dabei werden folgende Aspekte überprüft:
- Standsicherheit der Konstruktion
- Übereinstimmung mit den genehmigten Bauplänen
- Einhaltung von Brandschutzvorschriften
- Korrekte Ausführung der tragenden Elemente
- Schall- und Wärmeschutzmaßnahmen
Professionelle Baubegleitung
Unsere unabhängigen Bausachverständigen begleiten Sie während der gesamten Rohbauphase und stellen sicher, dass alle Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden.
Typische Fehler beim Rohbau vermeiden
Bei der Errichtung eines Rohbaus können verschiedene Fehler auftreten, die später zu erheblichen Problemen führen können. Hier sind die häufigsten Fehlerquellen und wie Sie diese vermeiden können:
So machen Sie es richtig
- Detaillierte Planung vor Baubeginn
- Qualifizierte Fachunternehmen beauftragen
- Regelmäßige Kontrollen durchführen
- Auf hochwertige Materialien achten
- Baubegleitung durch Sachverständige
- Ausreichend Zeit für Trocknungsphasen einplanen
Diese Fehler sollten Sie vermeiden
- Unzureichende Abdichtung gegen Feuchtigkeit
- Fehlerhafte Wärmedämmung
- Mangelnde Statik bei tragenden Elementen
- Falsche Materialauswahl
- Ungenügende Berücksichtigung von Energiestandards
- Bauarbeiten bei ungünstiger Witterung
Ein gut geplanter und sorgfältig ausgeführter Rohbau ist die beste Versicherung gegen spätere Bauschäden. Investieren Sie lieber mehr Zeit und Sorgfalt in dieser Phase, als später mit teuren Sanierungen konfrontiert zu werden.
Versicherungsschutz für den Rohbau
Während der Rohbauphase ist Ihr zukünftiges Eigenheim verschiedenen Risiken ausgesetzt. Ein umfassender Versicherungsschutz ist daher unerlässlich. Folgende Versicherungen sollten Sie in Betracht ziehen:
Feuerrohbauversicherung
Schützt den Rohbau vor Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion. Diese Versicherung ist oft Voraussetzung für eine Baufinanzierung und in vielen Wohngebäudeversicherungen bereits enthalten.
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Deckt Schäden ab, die Dritten durch Ihre Baustelle entstehen, z.B. wenn ein Passant durch herabfallende Teile verletzt wird oder Nachbargebäude beschädigt werden.
Bauleistungsversicherung
Schützt vor unvorhergesehenen Schäden am Rohbau durch Witterungseinflüsse, Vandalismus oder Diebstahl von Baumaterialien.
Wichtig: Schließen Sie die notwendigen Versicherungen unbedingt vor Baubeginn ab, da nachträgliche Versicherungen oft teurer sind oder bei bereits eingetretenen Schäden nicht mehr möglich.
Eigenleistungen beim Rohbau – sinnvoll oder riskant?
Viele Bauherren überlegen, durch Eigenleistungen Kosten zu sparen. Beim Rohbau ist jedoch Vorsicht geboten, da hier die strukturelle Integrität des gesamten Hauses auf dem Spiel steht.
Mögliche Eigenleistungen:
- Unterstützende Arbeiten (Materialtransport)
- Einfache Maurerarbeiten unter Anleitung
- Aufräumarbeiten auf der Baustelle
- Vorbereitung für den Innenausbau
Besser den Profis überlassen:
- Statisch relevante Konstruktionen
- Fundament und tragende Wände
- Dachstuhl und Deckeneinbau
- Abdichtungsarbeiten
Wenn Sie keine fachliche Qualifikation im Baugewerbe haben, ist es ratsamer, Eigenleistungen auf den Innenausbau zu beschränken. Die Risiken bei fehlerhaft ausgeführten Rohbauarbeiten sind einfach zu groß.
Banken akzeptieren in der Regel bis zu 15% der Kreditsumme als Eigenleistung. Bei einem Hausbau mit Gesamtkosten von 300.000 € könnten Sie so theoretisch bis zu 45.000 € einsparen. Überlegen Sie jedoch genau, ob die Risiken den finanziellen Vorteil wert sind.
Erweiterter Rohbau und Ausbaustufen
Neben dem klassischen Rohbau gibt es verschiedene erweiterte Varianten, die zusätzliche Leistungen umfassen. Diese Zwischenstufen zwischen Rohbau und schlüsselfertigem Haus bieten unterschiedliche Vorteile:
| Ausbaustufe | Umfang | Vorteile |
| Klassischer Rohbau | Fundament, tragende Wände, Decken, Dachstuhl | Maximale Flexibilität beim Innenausbau |
| Geschlossener Rohbau | Klassischer Rohbau + Dacheindeckung, Fenster, Außentüren | Witterungsgeschützter Innenausbau möglich |
| Erweiterter Rohbau | Geschlossener Rohbau + Außenputz, Dämmung, evtl. Installationen | Gute Balance zwischen Eigenleistung und Aufwand |
| Ausbauhaus | Erweiterter Rohbau + Estrich, Innenputz, Elektro- und Sanitärinstallationen | Nur noch Feinarbeiten in Eigenleistung möglich |
Die Wahl der passenden Ausbaustufe hängt von Ihren handwerklichen Fähigkeiten, Ihrem Zeitbudget und Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Je mehr Sie selbst übernehmen möchten, desto früher sollten Sie in den Bauprozess einsteigen.
Häufig gestellte Fragen zum Rohbau
Wie lange dauert die Rohbauphase bei einem Einfamilienhaus?
Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus in Massivbauweise dauert die Rohbauphase etwa 3-4 Wochen, vorausgesetzt die Witterungsbedingungen sind günstig und es gibt keine unvorhergesehenen Verzögerungen. Bei einem Fertighaus kann der Rohbau in nur 3-7 Tagen stehen. Wenn ein Keller geplant ist, verlängert sich die Bauzeit um weitere 2-3 Wochen.
Kann ein Rohbau im Winter gebaut werden?
Grundsätzlich ist ein Rohbau auch im Winter möglich, allerdings mit Einschränkungen. Bei Temperaturen unter 5°C können viele Baumaterialien wie Mörtel und Beton nicht mehr optimal verarbeitet werden. Zudem besteht die Gefahr von Frostschäden. Wenn möglich, sollte der Rohbau im Frühjahr oder Sommer errichtet werden. Falls ein Winterbau unvermeidbar ist, müssen spezielle Maßnahmen wie Bauheizungen und Frostschutzmittel eingesetzt werden, was zusätzliche Kosten verursacht.
Was kostet ein Rohbau pro Quadratmeter?
Die Kosten für einen Rohbau liegen aktuell zwischen 500 und 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Diese Spanne erklärt sich durch unterschiedliche Faktoren wie regionale Preisunterschiede, Materialwahl, Gebäudeform und Marktlage. Ein Keller erhöht die Kosten um etwa 15-20%. Beachten Sie, dass die Baupreise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind und weiterhin Schwankungen unterliegen.
Wer nimmt den Rohbau ab?
Die Rohbauabnahme erfolgt in der Regel durch einen Prüfstatiker oder Bauingenieur des zuständigen Bauaufsichtsamtes. Die genauen Regelungen unterscheiden sich je nach Bundesland. In einigen Bundesländern ist die Rohbauabnahme verpflichtend, in anderen erfolgt sie nur stichprobenartig. Zusätzlich sollten Sie als Bauherr eine eigene Abnahme mit dem Bauunternehmen durchführen und eventuelle Mängel im Abnahmeprotokoll festhalten.
Welche Versicherungen sind für den Rohbau unbedingt notwendig?
Für den Rohbau sind folgende Versicherungen besonders wichtig:
- Feuerrohbauversicherung: Schützt vor Brand, Blitzschlag und Explosion
- Bauherrenhaftpflichtversicherung: Deckt Schäden ab, die Dritten durch die Baustelle entstehen
- Bauleistungsversicherung: Schützt vor Schäden durch Witterung, Vandalismus oder Diebstahl
Die Feuerrohbauversicherung ist oft Voraussetzung für eine Baufinanzierung und in vielen Fällen für eine bestimmte Zeit kostenlos in der späteren Wohngebäudeversicherung enthalten.
Fazit: Der Rohbau als entscheidende Phase beim Hausbau
Der Rohbau bildet das Fundament – im wahrsten Sinne des Wortes – für Ihr zukünftiges Zuhause. In dieser Phase werden die wesentlichen Strukturen errichtet, die die Stabilität, Sicherheit und Langlebigkeit Ihres Hauses bestimmen. Etwa die Hälfte der gesamten Baukosten fließt in den Rohbau, was seine Bedeutung unterstreicht.
Mit dem Richtfest wird der Abschluss der Rohbauphase traditionell gefeiert
Eine sorgfältige Planung, die Auswahl qualifizierter Fachunternehmen und regelmäßige Qualitätskontrollen sind entscheidend für einen erfolgreichen Rohbau. Investieren Sie Zeit und gegebenenfalls auch Geld in diese Phase – es zahlt sich langfristig aus. Fehler im Rohbau können später nur mit erheblichem Aufwand behoben werden oder führen zu dauerhaften Problemen.
Wenn Sie unsicher sind oder Fragen haben, scheuen Sie sich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Ein unabhängiger Bausachverständiger kann Sie während der gesamten Rohbauphase begleiten und sicherstellen, dass alle Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden.
Professionelle Unterstützung für Ihr Bauprojekt
Unsere Experten begleiten Sie von der Planung bis zur Fertigstellung Ihres Rohbaus und stellen sicher, dass alle Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden.
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