Eine Absage der Bank kommt für viele Bauherren überraschend. Grundstück reserviert, Bauvertrag vorbereitet, Zeitplan steht. Bei einer Absage der Baufinanzierung gerät plötzlich alles ins Wanken. Jetzt ist erst einmal ein kühler Kopf angesagt. Die Banken lehnen ihren Antrag nicht aus Willkür ab. Sie haben dafür Prüfmechanismen, interne Vorschriften und Regeln.
Häufige Ablehnungsgründe bei der Baufinanzierung
Im oberen Drittel der Prüfung steht zuerst die Haushaltsrechnung. Die Bank ermittelt aus Einkommen, festen Ausgaben, Unterhaltsverpflichtungen und bestehenden Krediten den monatlichen Kapitaldienst. Reicht der frei verfügbare Betrag nicht aus, um Zins und Tilgung mit ausreichend Sicherheitszuschlag zu bedienen, wird die Finanzierung in der Regel abgelehnt.
Der zweite zentrale Punkt ist der Beleihungsauslauf. Er beschreibt das Verhältnis der Höhe des erbetenen Darlehens zum sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Liegt der Finanzierungsbedarf bei 100 Prozent oder mehr, steigt das Risiko der Bank. Viele Institute setzen hier eine interne Grenze bei 80 oder 90 Prozent. Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto strenger sind die Anforderungen an Bonität und Eigenkapital.
Dazu gehört auch die Bonitätsbewertung basierend auf Auskunfteidaten etwa von der SCHUFA Holding AG sowie bankinternen Scoremodellen. Negative Einträge, viele Kontoüberziehungen, verspätete Kreditraten schlagen sofort zu Buche. Befristete Arbeitsverträge und Probezeiten erschweren die Lage, weil das Einkommen nicht für dauernd gesichert angesehen wird.
Auf die Qualität des Objekts selbst nehmen Banken großen Einfluss. Lage, Zustand, Marktgängigkeit und Werthaltigkeit werden geprüft. Überhöhte Kaufpreise zum Marktwert, nicht genehmigte Umbauten führen zu Sicherheitsabschlägen beim Beleihungswert.
Unterlagen, Struktur, Nachbesserungen
Nach einer Absage ist zuallererst eine konkrete Begründung zu verlangen. Seriöse Institute nennen wenigstens die Hauptgründe. Ist diese Info nicht da, bleibt jede Optimierung ohnehin unscharf.
Bei schwacher Haushaltsrechnung helfen realistische Anpassungen. Längere Zinsbindungen mit geringerer anfänglicher Tilgung oder die Verwendung von mehr Eigenkapital zur Verringerung der Darlehenssumme können hier helfen. Eine Anrechnung von Eigenleistungen verbessert die Kalkulation, sofern sie nachvollziehbar und vernünftig kalkuliert sind.
Bestehende Konsumentenkredite oder Dispositionskredite gilt es möglichst vor einer neuen Antragstellung abzubauen oder abzulösen. Jede monatliche Verpflichtung drückt die Kapitaldienstfähigkeit und mancherorts lohnt sich eine Umschuldung zur Senkung der monatlichen Verpflichtung.
Ist die Bonität wegen belastender Einträge in der Schufa schlecht, kann eine Selbstauskunft hilfreich sein. Falsche oder veraltete Daten lassen sich korrigieren, das Verfahren ist gesetzlich geregelt.
Objektbewertung und Kostenrealismus
Kann die Finanzierung wegen des Objekts nicht bewerkstelligt werden, liegt der Hebel meist bei den Kosten. Die Banken arbeiten mit einem Beleihungswert, der erheblich vorsichtiger angesetzt wird als der Marktpreis. Maßgeblich sind hier interne Bewertungsrichtlinien sowie externe Vorgaben wie die Beleihungswertermittlungsverordnung.
Ein häufiger Fehler bei Anträgen ist eine zu knapp kalkulierte Gesamtkostenaufstellung. Neben den Baukosten sind hier sämtliche Baunebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Erschließung, Vermessung und Außenanlagen berücksichtigt. Ist hier keine Transparenz gegeben, zweifeln die Banken an der Plausibilität. Ein sauber gegliedeter Kostenplan, der auch Reserve für Unvorhergesehenes enthält, steigert die Glaubwürdigkeit des Antrages.
Bei Neubauten prüfen die Banken auch die Bau- und Leistungsbeschreibungen. Unklare Leistungsumfänge oder fehlende Positionen bergen die Gefahr von Nachfinanzierungen in sich, die dann später wesentlich schlechtere Konditionen haben werden, weil die Verhandlungsbasis nicht mehr gegeben ist.
